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最近在看房,，有時(shí)間就更新,，一些收集到的資料，因?yàn)椴皇菍I(yè)人士,，如有錯(cuò)漏,，歡迎指正。

后面補(bǔ)充買房選哪幾層比較好。

滿足最舒適居住的條件無(wú)外乎于5個(gè)標(biāo)準(zhǔn),，看房者只需抓住這5個(gè)要素,，就可衡量好壞，能看出來(lái)個(gè)門道,。

1,、大開(kāi)間、短進(jìn)深

開(kāi)間,、進(jìn)深：習(xí)慣上,，我們把房間的主采光面稱為開(kāi)間(面寬)，與其垂直的稱為進(jìn)深,。也可根據(jù)房間門的朝向來(lái)確定開(kāi)間和進(jìn)深,，房門進(jìn)入的方向的距離為進(jìn)深，左右兩邊距離為開(kāi)間,。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ100-87)規(guī)定：住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米,、2.4米、2.7米,、3.0米,、3.3米、3.6米,、3.9米,、4.2米。(臥室以床順著擺放的方向?yàn)殚_(kāi)間,，床頭依靠的墻寬度為“進(jìn)深”，臥室內(nèi)布置床時(shí),，床頭一般不靠窗臺(tái)擺放

一般意義上的戶型方正就是指戶型的進(jìn)深與開(kāi)間之比合理,。進(jìn)深與開(kāi)間之比一般介于1:1.5之間較好。進(jìn)深過(guò)大,，開(kāi)間過(guò)小,，會(huì)影響戶型采光通風(fēng)，房間內(nèi)會(huì)顯得比較暗;而進(jìn)深偏小,，開(kāi)間過(guò)大不利于房間保溫,，浪費(fèi)能源，北方尤其如此,。比較方正的戶型能做到采光通風(fēng)與保溫兩者間的平衡,。

2分區(qū)明確、動(dòng)靜干濕公私

首先要了解動(dòng)靜分區(qū),、干濕分區(qū),、公私分區(qū)的概念

動(dòng)靜分區(qū)：動(dòng)區(qū)是人們活動(dòng)較為頻繁的區(qū)域，應(yīng)該靠近入戶門設(shè)置，尤其是廚房;包括客廳,、餐廳,、廚房、衛(wèi)生間為動(dòng)：而靜區(qū)主要供居住者休息,，相對(duì)比較安靜,，應(yīng)當(dāng)盡量布置在戶型內(nèi)側(cè)，包括臥室,、書房為靜,。兩者分離，一方面使會(huì)客,、娛樂(lè)或者進(jìn)行家務(wù)的人能夠放心活動(dòng),，另一方面也不會(huì)過(guò)多打擾休息、學(xué)習(xí)的人,，減少相互之間的干擾,。范例如下：

動(dòng)靜分區(qū)不合理戶型(次臥距離入戶門較近，客廳活動(dòng)對(duì)次臥影響較大)

干濕分區(qū)：指廚房,、衛(wèi)生間這兩個(gè)濕氣較重且較容易產(chǎn)生臟污的房間應(yīng)與精心裝修的怕水怕臟的臥室等盡量分離,。

廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲,、油煙油污,、清洗污水等集中于此，因此廚房的布置要盡可能的靠近進(jìn)戶門,，遠(yuǎn)離臥室,、客廳;其次廚房與衛(wèi)生間是住宅中水管的集中地，從施工成本,、能源利用,、熱水器安裝等角度考慮，廚房應(yīng)與一個(gè)衛(wèi)生間貼鄰而處,。目前市面上的大部分戶型還是考慮到了干濕分區(qū),，廚房一般也是設(shè)置在入戶門最近的位置，但仍有少量災(zāi)難級(jí)戶型,，戶型完全沒(méi)有考慮廚房應(yīng)當(dāng)如何合理布置,。

公私分區(qū)：戶型具有私密性的要求，能夠適當(dāng)保護(hù)居住者隱私,。戶型的私密性主要需做到兩點(diǎn)：首先在入戶門外向戶型內(nèi)望去時(shí),，玄關(guān)處應(yīng)當(dāng)有所遮擋，避免站在門外就能對(duì)屋內(nèi)一覽無(wú)余;其次是戶型內(nèi)部客廳,、餐廳等公共活動(dòng)空間與臥室等較為私密的空間有視覺(jué)上的遮擋,，避免在公共區(qū)間就能對(duì)私密空間一覽無(wú)余,，做到一定程度的“公私分區(qū)”。

公私分區(qū)較差戶型(臥室門直接開(kāi)在客廳墻壁上,，客廳內(nèi)可看見(jiàn)臥室大部分)范例如下：

3,、通透

通透性主要是指戶型的通風(fēng)和采光性能。要保證戶型具有良好的通透性能,，首先要求戶型要有良好的進(jìn)深開(kāi)間比,，即戶型比較方正;其次戶型最好有兩面可以采光和通風(fēng)，相對(duì)兩面采光通風(fēng)最佳(如南北,、東西),，其次是相鄰兩面采光(如東和南、南和西,、西和北等),，只有一面采光通風(fēng)效果最差。另外廚房廁所是濕氣比較重的兩個(gè)區(qū)域,，要盡量做到獨(dú)立采光通風(fēng),，也就是避免暗廚暗衛(wèi)。

所以,，全明是通透最好的通透設(shè)計(jì),。范例如下：

4、動(dòng)線

動(dòng)線是指人們?cè)趹魞?nèi)活動(dòng)的路線,，動(dòng)線流暢與否將影響人們進(jìn)行各種活動(dòng)時(shí)能否實(shí)現(xiàn)順利轉(zhuǎn)換,。戶型的設(shè)計(jì)影響到動(dòng)線的走向，而動(dòng)線的走向會(huì)影響到居住的品質(zhì),。

好的動(dòng)線能夠提升戶型利用率,，而差的動(dòng)線會(huì)使大戶型變得“大而無(wú)當(dāng)”，浪費(fèi)空間,。戶內(nèi)主要?jiǎng)泳€有三類,，分別是居住動(dòng)線、家務(wù)動(dòng)線,、來(lái)客動(dòng)線,。

動(dòng)線良好(從入戶門進(jìn)客廳,、臥室,、廚房的三條條線不會(huì)交叉)范例如下：

動(dòng)線較差戶型(進(jìn)廚房要穿過(guò)客廳，進(jìn)主臥要穿過(guò)客廳,，客廳都成公共走廊了,，另外廚房布置在戶型深區(qū)，衛(wèi)生間距離主臥和次臥都很遠(yuǎn),，且正對(duì)大門,，該戶型堪稱災(zāi)難級(jí))

5、尺度合理

地塊越來(lái)越少，房?jī)r(jià)越來(lái)越高,，大戶型成為一步到位的一次性選擇,，因此，對(duì)大戶型的要求更加苛刻,。大戶型在一定程度上不僅承載全家的居住功能,，而且承載著更多附加?xùn)|西。

但大戶型不能一味大,，不然,，就會(huì)造成空曠感，反而降低了居住的舒適度,。200平米以上的戶型基本劃入別墅范疇,，它有幾個(gè)主要的分區(qū)尺度：

容積率必須達(dá)到1.0以下;

進(jìn)深15米以內(nèi)，面寬不小于6米;

臥室一般采用套房設(shè)計(jì);

設(shè)計(jì)玄關(guān),、露臺(tái);

風(fēng)水角度來(lái)看,，入戶門進(jìn)來(lái)不要是個(gè)大走廊，或者正對(duì)廁所門,。廁所門也不宜正對(duì)臥室門等,。

買房選哪幾層比較好？

到底該怎么選,，在銷售顧問(wèn)眼里,，沒(méi)有絕對(duì)好與壞，每層都有各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn),，買房子就是要按照自己的需要和喜好來(lái)選,，最好是先挑品質(zhì)樓盤，再挑樓層,。

高層一般指的是超過(guò)10層的住宅建筑和超過(guò)24米高的其他民用建筑為高層建筑,。

高層：最佳是樓層的1/3到2/3之間處

現(xiàn)在的高層大多都超過(guò)了15層，高層視野好,，遠(yuǎn)離馬路,，有私密性等優(yōu)點(diǎn)，是不少購(gòu)房者的選擇,。在一位銷售顧問(wèn)眼里,，最佳的樓層應(yīng)該在大樓的1/3到2/3之間。

以30層為例,，對(duì)比各樓層的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn),，到底選哪層，還要靠自己挑,。

底層：優(yōu)點(diǎn)是適合有老人的家庭居住,，出入方便,，如有花園更好。但是缺點(diǎn)是,，采光通風(fēng)都不好,，潮氣重，特別是南方,。再加上臨馬路,，汽車噪音大，比較吵,。

2至5層：優(yōu)點(diǎn)是夏天溫度比上面要低點(diǎn),，如遇火災(zāi)等逃生容易。缺點(diǎn)是視野不好,，房間較暗開(kāi)燈時(shí)間比較長(zhǎng),，噪音偏大。

6至7層：優(yōu)點(diǎn)是有風(fēng)景看,，但是視野還是沒(méi)那么好,，不用擔(dān)心潮濕問(wèn)題。缺點(diǎn)是光照還是不足,。

8至11層：優(yōu)點(diǎn)是光照,、空氣等都比上不足，比下有余,，停電的話,，爬樓梯也在接受范圍內(nèi)，這個(gè)高度也比較適宜,。

12至23層：優(yōu)點(diǎn)是樓層的采光很不錯(cuò),，日照時(shí)間也長(zhǎng)，視野也很開(kāi)闊,。噪音的影響也比較少,。缺點(diǎn)是出行不方便，比如停水或者停電后供水和電梯無(wú)法正常,，購(gòu)房時(shí)這一點(diǎn)要考慮,，還有這幾層的價(jià)格，也往往偏貴的,。

24至29層：優(yōu)點(diǎn)是安靜,、視野好，蚊蟲(chóng),、灰塵,、噪音都不必?fù)?dān)心,。缺點(diǎn)是風(fēng)大,，夏天溫度較高,，水壓較低。

頂層：優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)景獨(dú)好,，價(jià)格相對(duì)便宜,。缺點(diǎn)是水壓不足，風(fēng)大等問(wèn)題,，并且夏季的溫度比底層要高,。比24至29層多一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)是頂樓滲水的問(wèn)題。

建議先挑樓盤再挑樓層,，品質(zhì)好的樓盤很多問(wèn)題都會(huì)避免,。如果住在容積率高的社區(qū)，無(wú)論你住哪層,，都不會(huì)有高質(zhì)量的生活,，噪音、灰塵的污染不可避免,。如果在容積率低的社區(qū),，就是在低層采光也會(huì)很好，灰塵,、噪音也不會(huì)有,。如果這個(gè)樓盤結(jié)構(gòu)好、質(zhì)量好,，雷擊,、漏雨現(xiàn)象就不會(huì)出現(xiàn)。

還有價(jià)格,，樓層越好價(jià)格越貴,，要根據(jù)需求量力而行，不要給自己帶來(lái)很大的還款壓力,。

感謝炒面兩碗的補(bǔ)充：

1. 因?yàn)槎喂┧脑?，高層住宅水箱一般放置于地下，很有可能較低的樓層在停電的時(shí)候一樣是沒(méi)有水的,。如果采用無(wú)負(fù)壓供水,，停電時(shí)設(shè)備閥門關(guān)閉的話，較低樓層也是沒(méi)有水的,。

2. 水壓?jiǎn)栴},，30層的住宅肯定是采用分區(qū)供水的，應(yīng)該會(huì)分3到4個(gè)區(qū),，所以如果真存在水壓不夠的情況,，每個(gè)區(qū)的末梢都會(huì)有水壓不足的問(wèn)題。但是我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題沒(méi)必要擔(dān)心,，設(shè)計(jì)的時(shí)候肯定以最不利點(diǎn)進(jìn)行校核的,。

3. 水質(zhì)的問(wèn)題,，高層住宅，除非是直飲水系統(tǒng)或高檔小區(qū),，生活水系統(tǒng)肯定會(huì)做成支狀管網(wǎng)而不是環(huán)狀,，所以在每一個(gè)供水分區(qū)的末端的用戶，因?yàn)樗牧髁肯鄬?duì)較小,，水質(zhì)也肯定會(huì)相對(duì)差一點(diǎn)點(diǎn),。

多層一般是4到6層，多采用框架結(jié)構(gòu),。

多層：3至4層為最佳樓層,。

多層，公攤少,，得房率高,，已經(jīng)越來(lái)越成為了稀缺品

多層的優(yōu)點(diǎn)是房子由于受到各種限制，通常只能是板式,，大多南北通風(fēng);少了柱梁的限制,，戶型也比較好。加之沒(méi)有電梯,，少了電梯井,、候梯廳等公用建筑面積，房間利用率高,。

而多層的缺點(diǎn),，多層如果是舊城區(qū)的二手房子，多數(shù)為磚混結(jié)構(gòu),，這種結(jié)構(gòu)成本低,，比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)低40%左右。這類房子的耐久性一般,，折舊較快,。

出房率的問(wèn)題

構(gòu)成一個(gè)好戶型最重要的因素之一，就是出房率,。

大家花錢買樓的時(shí)候,，付款是按每平米的價(jià)格×建筑面積買的，但是實(shí)際上,，我們所能得到的使用面積有多少呢?使用面積/建筑面積=出房率,，這個(gè)指標(biāo)是很重要的。

因?yàn)椴煌臉遣煌膽粜?，公攤面積也不一樣,。公攤就是包括了樓梯間電梯間走廊等，這些都是要攤到咱住戶頭上的。

板樓的話,，出房率能到80%就很好了;塔樓的話75%;酒店式公寓那種60%,。這些完全是專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)之談，一般人是很難了解到的,。把這幾個(gè)數(shù)值記好，看房買房的時(shí)候計(jì)算比較一下,。

“有些宣稱得房率超過(guò)100%的是什么情況?”

有好幾種情況：

出房率100%的有,，別墅就是：)獨(dú)門獨(dú)院都沒(méi)有浪費(fèi)。

也有100%或超過(guò)100%的,，比如loft,，就是層高很高，開(kāi)放商自己隔出二層loft,，然后只收一層的面積,，二層贈(zèng)送，比如買50平送35平什么的;還比如,，偷面積,，這 種在南方很常見(jiàn)，比如設(shè)計(jì)的時(shí)候這兒多伸出去塊板兒,，那兒凹進(jìn)來(lái)一塊,，這些是不計(jì)算面積的，之后開(kāi)發(fā)商把這些一封,，全都變成室內(nèi)了,，贈(zèng)送給業(yè)主了，這就是 偷面積,，用戶會(huì)多了很多使用面積啊,，這樣的出房率就很高，也會(huì)超過(guò)100%,。這種做法以前南方很常見(jiàn),，現(xiàn)在的房子不讓了。

因?yàn)槲以诒本?，大部分接觸的都是北京的住宅,，之前對(duì)這個(gè)遺漏了，上面提到板樓80%,、塔樓75%,、酒店式公寓60%都是針對(duì)北京及北方常見(jiàn)類型提出的。住宅的南北地域性還是蠻強(qiáng)的,，蝶式住宅北方就很少見(jiàn),，入戶花園啊我真的很羨慕!

戶型還真不是樓下某位說(shuō)的大就是好的。大的話也得多花很多錢不是么,，房子這可是真金白銀的每平米都差著幾萬(wàn)幾千的,。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō),，還是要注重性價(jià)比的，而出房率就是性價(jià)比的衡量要素之一,。有 些戶型的設(shè)計(jì)很緊湊,，麻雀雖小五臟俱全，這樣即便總面積只有150平,，但是能有4室2廳2衛(wèi);但是有些樓,，280平也做不到這么多間房(當(dāng)然這種樓可能會(huì) 說(shuō)是德國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)風(fēng)格所致,，有露臺(tái)啊是躍層什么的),，但是在那種房子里的感覺(jué)也好像沒(méi)比這150平的大多少。這就是感覺(jué)了,，但之所以有這些感覺(jué)是 真的取決于戶型設(shè)計(jì)的好壞,，出房率的多少，這是一定有關(guān)系的,。

話說(shuō)戶型的方正,，除了字面意義的“方”“正”，和這是哪兒種樓是有關(guān)系的,。

像是板兒樓,，才能南北通透啊;塔樓啊酒店式公寓啊，想通透也沒(méi)這條件呀,，塔樓就是注意通風(fēng)了,。

板兒樓主要就是面寬大一些，3.9m,4.2m大于4m好用,，進(jìn)深短一些,，南北通透。

另外,，戶型也與所處的單元有關(guān),。比如這是一長(zhǎng)條的板樓，但是建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候?yàn)榱肆⒚嬖煨偷拿烙^等,，這排樓做了一些凹凸的設(shè)計(jì),，比如有的單元是突出來(lái)一些，有的是凹進(jìn)去一點(diǎn)點(diǎn),。這時(shí)候,，凹進(jìn)去的那個(gè)單元就會(huì)受到隔壁單元的遮擋，相對(duì)來(lái)說(shuō)不太好,。

此外,，買房除了看戶型，也要看看比如這間位于小區(qū)的哪兒個(gè)位置，是不是面對(duì)主要景觀,，是否臨街有噪音污染,，是否離底商太近有垃圾和油煙污染，是否附近有大煙 囪,，小區(qū)附近是否有規(guī)劃要建醫(yī)院,，等等。還是要考慮多一些問(wèn)題,，看看周邊環(huán)境等綜合考慮的,。如果要投資的話，看升值潛力等,，要考慮的問(wèn)題就更多,，那就是另 一個(gè)問(wèn)題了,，按下不表,。