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住房問題,，事關(guān)民生,，事關(guān)社會穩(wěn)定，事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)能否健康發(fā)展,，需要執(zhí)政者多費心，多用力,，多投入,，把握好政策調(diào)控的力度和節(jié)奏。房價上漲過快,，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般居民承受能力,，實非正常。破解房價迷局,，解決百姓住房需求問題,，一要有公心，二要有舉措,，三要抓落實,。 

解決百姓住房問題，難就難在一些部門能否從房地產(chǎn)利益糾葛中跳出來,，客觀理性應(yīng)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的種種難題,。 

近日，國土部將全國620個樓盤調(diào)查項目的數(shù)據(jù)公布,，其中北京21個項目平均地價與房價的比例約為25%,。言外之意，地價不是高房價的主要因素,，希望大伙別打錯了板子,。其實，公眾借地價倒逼房價成本公開,，是想弄清一個最根本的問題：房價為何這么高,？

先看成本。有開發(fā)商說“公布房價成本,，就等于公布老婆的內(nèi)衣尺碼”,，意即屬于窺人隱私，讓人難以接受,。房價成本的計算理論上并不難,。一個樓盤項目，其成本主要是土地成本,、建安成本,、稅費成本等，剩下的就是開發(fā)商利潤,。當(dāng)然,，這都是擺在明面上推理的。土地成本和稅費成本,，政府可以公開,，至于建安成本，盡管不同公司因治理水平不同有一定差別，但也能估算個大概,。

再看利潤,。據(jù)報道，某地一多年從事樓盤開發(fā)的房產(chǎn)商坦言：樓盤開發(fā)成本只占房價20%,，開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤，余下的40%則被相關(guān)職能部門“層層消化”掉了,。從近年來媒體曝出的一些腐敗案來看,，官員落馬牽涉房地產(chǎn)領(lǐng)域的不少，似乎印證了這一點,。這一部分嚴(yán)格來講,，也該歸入成本——腐敗成本。當(dāng)行賄幾乎成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的潛規(guī)則,，房價焉能不高,？另外，這幾年富豪榜上,，與房地產(chǎn)相關(guān)的公司所占比例不少,，搞房地產(chǎn)不賺錢，能有那么多地產(chǎn)富翁嗎,？

再看市場需求與地產(chǎn)商開發(fā)商的銷售策略,。供求關(guān)系始終是決定房價的重要因素。市場需求既包括自住型剛性需求,，也包括投資型彈性需求,。開發(fā)商敢于隔三差五地漲價，并且捂盤銷售,，至少說明開發(fā)商不差錢,，能夠挺得住。遙想去年,，一些開發(fā)商在資金鏈緊張時不是也降價了嗎,？這主要與國家為保經(jīng)濟(jì)增長，信貸政策放松不無關(guān)系,。關(guān)于投資需求,，也不容忽視。隨著中國貧富差距拉大,，財富過度集中于少數(shù)人手中,，加之抵御通脹保值增值的考量，以及部分銀行信貸首付政策執(zhí)行不嚴(yán),，投資需求旺盛,，無疑抬升了價格。而開發(fā)商捂盤銷售也人為造成供應(yīng)緊張，加劇購房恐慌心理,，推動房價上漲,。

厘清了這個基本問題，再來談?wù)劷鉀Q辦法,。

解決百姓的住房保障問題,。一是要轉(zhuǎn)變觀念，政府部門要更新住房保障思路,，同時加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控和政策的落實,。住房保障是讓人們有房住，而不是人人買得起房,。而改善性住房需求,，則需要靠個人努力增加收入購買商品房來實現(xiàn)。政府需要調(diào)整目前的商品房,、經(jīng)適房,、限價房、政策性租賃房,、廉租房復(fù)雜的住房供應(yīng)體系,，采取商品房+政策性租賃房+廉租房的住房供應(yīng)體系。 

二是從供給上下功夫,，既大力增加保障房供給,，也積極鼓勵商品房市場的健康發(fā)展，增加商品房供給,。 

房價高漲,，供給不足是根本原因。增加供給,，一方面要增加商品房的土地供給,，大力發(fā)展商品房市場，鼓勵居民通過努力增加收入,，進(jìn)一步改善住房品質(zhì),。嚴(yán)厲打擊開發(fā)商的囤地捂盤行為，嚴(yán)格限制投資型需求,，優(yōu)先保障自住型住房需求,。 

另一方面切實增加保障性住房供給。全力推行公共租賃房和廉租房,。前者主要面向中低收入者,，租金比市場價格略低，主要為居民購買商品房前的過渡性居住,。后者主要面向社會最底層人群,，可以極低價甚至免費提供,。對于租賃型的保障性住房，要弱化戶籍功能,，即使沒有當(dāng)?shù)爻鞘袘艨?，但對于剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工特殊群體，以及在所在城市工作一定年限,，或者納稅達(dá)到一定額度的均可申請,。保障性住房采取租賃形式，可以增加保障性住房的流動性,，惠及更多的目標(biāo)人群,，同時對以前購買經(jīng)濟(jì)適用房和限價房轉(zhuǎn)讓者實施政府回購，用于出租,。對于違規(guī)購買經(jīng)濟(jì)適用房和限價房可實施舉報制度，強(qiáng)制退回,。另外,，要推動住房公積金改革，改變目前住房公積金使用效率低下,，優(yōu)先滿足收入高者的弊端,，充分發(fā)揮住房公積金的住房保障作用，譬如,，允許使用住房公積金付租金,，以減輕租房者的負(fù)擔(dān)。至于建立保障性住房的資金來源,，可以采用商品房土地出讓收入和相關(guān)稅費的途經(jīng)來解決,。另外，當(dāng)前少數(shù)國有房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂拿地,，成為“地王”的案例,，是一個危險的信號，不如讓國有房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)更多的保障性住房建設(shè)功能,。 

經(jīng)濟(jì)適用房和限價房領(lǐng)域出現(xiàn)的“內(nèi)部人控制”腐敗現(xiàn)象,，說明有關(guān)購買者資格審查環(huán)節(jié)還有漏洞，需要進(jìn)一步完善和加強(qiáng)監(jiān)管與懲處的力度,。雖然現(xiàn)階段經(jīng)適房和限價房仍在保障房體系中發(fā)揮著重要作用,，但從長遠(yuǎn)看，保障性住房的主力軍應(yīng)該以租賃為主,，經(jīng)適房和限價房的比重應(yīng)該逐步讓位于租賃型保障房,。 

產(chǎn)權(quán)觀念轉(zhuǎn)變了，政府部門擺脫了利益羈絆,，保障性住房的資金問題解決了,，解決百姓的住房問題也就再是個解不開的疙瘩,。由此帶來的居民幸福感，釋放的消費力,，無疑將會極大地拉動內(nèi)需,，讓中國經(jīng)濟(jì)盡快走出國際金融危機(jī)的陰影，步入又好又快的可持續(xù)發(fā)展道路,。（鐘進(jìn)軍）

來源：新華網(wǎng)

  【責(zé)任編輯： 李甲】