國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,,2015年年末,,商品房待售面積為71835萬平方米,,2016年2月商品房待售面積增加至73931萬平方米,,達到歷史最高點,。而后連續(xù)四個月庫存降低,,累計去化庫存總數(shù)達到2515萬平方米,。在財稅,、金融等政策刺激下,,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)23個月下滑后,,今年1月份開始有所回升。
上半年在樓市去庫存壓力不減的背景下,,“地王”的身影有增無減,。第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2016年上半年,,全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗,,其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗,溢價率超過50%的地塊更是多達167宗,。
自2015年12月中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)去庫存納入今年工作重點,至今半年有余,,樓市去庫存交出“中考”答卷。梳理各地經(jīng)驗表明,,只有積極適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài),,堅定不移地推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,著力改善產(chǎn)品端供給,才能真正確保樓市去庫存,,防止房地產(chǎn)泡沫的滋長,。
城市分化嚴(yán)重 因城施策避免“一刀切”
今年上半年出現(xiàn)了合肥、南京等熱點城市庫存不足300萬平方米,,消化周期已小于3個月,,而沈陽、大連,、煙臺等城市庫存有所回落,,但總量依然處于高位。供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求不匹配成為造成庫存大量積壓的主要原因,,特別是商業(yè)用房等非住宅類產(chǎn)品庫存呈現(xiàn)數(shù)量大,,消化慢的特征。
“現(xiàn)在合肥買房要找關(guān)系,、走后門,,請政府出臺政策讓樓市回歸正常”,,網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方留言板一則留言如是,。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的5月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,合肥市新建商品住宅價格指數(shù)領(lǐng)漲全國,,5月份合肥市環(huán)比上漲5.1%,,僅次于廈門環(huán)比漲幅,同比則上漲了23.3%,。而在4月份,,合肥市新建商品住宅價格環(huán)比上漲了5.8%,漲幅全國第一,。根據(jù)第三方機構(gòu)5月份監(jiān)測數(shù)據(jù)計算,,合肥住宅庫存消化周期僅剩2個月。
與省會形成鮮明對比,,在6月份安徽省政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于去庫存促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》中,,將全省目標(biāo)明確為用3年左右時間,去化商品房庫存2500萬平方米,。
對此,,中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長胡安東表示,房地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時,,長期積累的問題和矛盾在日益顯現(xiàn),,城市分化嚴(yán)重成首要突出問題。
胡安東認(rèn)為,,庫存問題不能一概而論,,除了部分二線城市和三四線城市庫存量過大,,變成了城市“負(fù)資產(chǎn)”外,一些一線城市寫字樓,、商業(yè)地產(chǎn),、城市綜合體庫存也尤為嚴(yán)重。在政策供給上,,應(yīng)該分類分區(qū)域施策,,避免一刀切。
一方面,,對所在城市未來人口和住宅需求進行科學(xué)測算,,按照待建、在建,、已建待售分類,,摸清各業(yè)態(tài)庫存的成因和底數(shù),。二從供給側(cè)營造有利于企業(yè)的發(fā)展環(huán)境,。三是加快三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套服務(wù),,結(jié)合大城市人口疏解計劃,,在產(chǎn)業(yè)搬遷過程中實現(xiàn)人口的遷移居住,逐步盤活庫存,。四是根據(jù)目前保障性住房閑置的情況,,部分二線城市和絕大部分三四線城市不再建,加大保障性住房的貨幣化安置力度,,將城中村,、城郊村納入棚戶區(qū)改造范圍。
今年上半年,,山西,、內(nèi)蒙古、廣西,、海南,、福建、安徽等16省出臺不同力度去庫存配套政策,,33個市一級政府也出臺地方去庫存政策,。
改善產(chǎn)品端供給 積極推進住宅產(chǎn)業(yè)化及綠色科技建筑
今年上半年,一些城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩表現(xiàn)出新特征,,產(chǎn)品,、設(shè)計、質(zhì)量,、配套不足導(dǎo)致無效供應(yīng)增加,,成為延長去庫存進度,、制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要矛盾。
在庫存去化率水平較高的杭州,,某別墅項目2013年開盤,,2015年全年銷售量為零,庫存占項目總量的50%,,開發(fā)企業(yè)負(fù)債7.6億元,,無奈將項目轉(zhuǎn)手。記者了解發(fā)現(xiàn),,原項目設(shè)計規(guī)劃為500平方米左右的大面積,、毛坯房別墅,因總價高,,后期裝修成本高等原因,,不受市場認(rèn)可。新接手開發(fā)商將項目改為100平方米以內(nèi)的精裝修別墅,,并在周邊增加了餐飲購物,、休閑娛樂、文化體育,、健康醫(yī)療和交通等配套服務(wù),,使得該項目快速從滯銷產(chǎn)品變?yōu)闀充N產(chǎn)品。
對此,,胡安東認(rèn)為,,產(chǎn)品設(shè)計升級也是房地產(chǎn)行業(yè)與新經(jīng)濟、新技術(shù)高度快速融合的最有效途徑,。
在產(chǎn)品設(shè)計上,,要將建筑設(shè)計與城市設(shè)計融合,兼顧室內(nèi)裝修設(shè)計,。要適應(yīng)家庭和社區(qū)結(jié)構(gòu)的變化,,以人為本,創(chuàng)造高品質(zhì)的居住空間,,拓展高質(zhì)量的服務(wù)空間,,推動住宅向更高層次發(fā)展;要在住宅生產(chǎn)中,,體現(xiàn)科技,、自然、生態(tài),、人文的含量,,提升住宅產(chǎn)品的價值;要有效利用新技術(shù)促進住宅的升級換代,,大力發(fā)展綠色建筑,、產(chǎn)業(yè)化建筑,,依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)整合產(chǎn)業(yè)鏈,促進房地產(chǎn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不斷融合,,建立智能舒適,、健康愉悅的居住環(huán)境。
在城市規(guī)劃與配套上,,首先要合理布局,,按“加密路網(wǎng)、劃小住區(qū),、開放公區(qū),、組團封閉”的原則,讓小區(qū)居民享受敞開式的居住文明,,方便群眾生活,。其次要落實配套,商業(yè),、公共服務(wù)配套設(shè)施要與小區(qū)同步規(guī)劃,、同步建設(shè)、同步使用,。
此外,,商品房交付仍以毛坯房為主,,大量的建筑垃圾和住宅生產(chǎn)使用過程中的高碳排放,,對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生了不良影響,能源浪費嚴(yán)重也是目前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展體現(xiàn)的問題,。
胡安東表示,,“十三五”是科技創(chuàng)新在房地產(chǎn)行業(yè)突破的關(guān)鍵期,要推進住宅產(chǎn)業(yè)化和新型建造,,為老百姓建造長壽命,、好性能、綠色低碳的百年住宅,。要發(fā)展支撐體和填充體分離的SI住宅體系,,利用集成化技術(shù)擴大全裝修住宅供應(yīng)比例。
實際上,,早在1999年我國就已經(jīng)出臺住宅產(chǎn)業(yè)化綱領(lǐng)性文件,,但由于技術(shù)短板、成本過高等原因一直推進緩慢,。
“隨著土地成本,、勞動力成本不斷上升及新技術(shù)的快速出現(xiàn),參與住宅產(chǎn)業(yè)化的市場主體更多,,住宅產(chǎn)業(yè)化進入快速發(fā)展期,,長尾效應(yīng)也將顯現(xiàn),,”京投發(fā)展總裁高一軒對住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展表現(xiàn)出信心。
新市民市場潛力大,,解決配套才能“進得來,、留得住”
河北省保定市順平縣,新房平均售價在3000至4000元左右,,居民月平均收入2000元,。縣城內(nèi)某6萬平米的項目,,從2014年開始蓄客,,兩年時間僅消化了不足50套。
2016年初,,房地產(chǎn)行業(yè)顧問周亮作向開發(fā)商提出幾項建議,。首先降低門檻,做分期首付,。第二,,節(jié)約成本,控制房價,。第三,,在產(chǎn)品設(shè)計上,以三居室戶型為主,,適當(dāng)創(chuàng)造2+1戶型和2+2戶型,,滿足業(yè)主未來十年的人口增長需求。第四,,扶持就業(yè),,緩解壓力。在開發(fā)商物業(yè)管理等部門聘用買房業(yè)主工作,,保證來自農(nóng)村的業(yè)主能夠有穩(wěn)定的收入和持續(xù)還貸能力,。第五,幫開發(fā)商積極聯(lián)系推動與北京大學(xué)合作,,為縣城經(jīng)濟招商引資,,解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè),提高農(nóng)民收入,,從根本上解決新市民城鎮(zhèn)化后的收入問題,。2016年2月開始,此前蓄客兩年銷售情況仍然不佳的房子在一個月時間內(nèi)被預(yù)訂一空,。
周亮向記者表示,,縣城房地產(chǎn)市場的增長點在農(nóng)村。只有滿足好農(nóng)村進城青年的需求,,才能解決縣城庫存去化的大問題,。
周亮認(rèn)為,,縣城房地產(chǎn)去庫存的核心是提高農(nóng)民收入,解決農(nóng)村青年進城就業(yè)問題,。這是一個長線工程,,需要縣級政府的政策傾斜、大力推進,??h級政府必須克服依賴土地財政心理,過度依靠房地產(chǎn)來實現(xiàn)GDP,,解決就業(yè)問題,。
“以農(nóng)村消化城市,以縣城疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè),,可以作為部分縣城經(jīng)濟發(fā)展的參考范本,,”周亮建議。
胡安東表示,,在需求端積極引導(dǎo)有意愿,、有支付能力的農(nóng)民到中小城市買房,全國2.7億農(nóng)民工將成為新市民,。但在解決這類人群購房需求時,,有兩方面問題值得注意。首先要簡化收入證明和擔(dān)保手續(xù),,切實解決農(nóng)民購房貸款準(zhǔn)入難,、條件高、費用多,、辦理慢等問題,。其次要通過解決交通,、戶籍,、居住證、子女教育等途徑,,為新市民買房接觸后顧之憂,,讓他們進得來、留得住,、安下心,、有發(fā)展。
樓市去庫存對貨幣政策依賴度高 繼續(xù)警惕風(fēng)險
在貨幣政策推動下,,今年上半年全國商品房銷售面積和銷售額快速增長,,房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出回暖跡象。
胡安東指出,,一方面部分自住需求及改善型需求被釋放,,另一方面新舊泡沫可能出現(xiàn)疊加,,房地產(chǎn)市場對貨幣政策依賴度將進一步提升。
從業(yè)十年房地產(chǎn)行業(yè)顧問的周亮認(rèn)為,,金融政策杠桿效應(yīng)在房地產(chǎn)去庫存中非常關(guān)鍵,,應(yīng)該實施分類引導(dǎo),否則“該去的庫存沒去,,不該來的泡沫來了”,。
周亮建議,在房價漲速過快區(qū)域,,提高首付減少杠桿,。在市場巨大的四五線城市,降低首付比例,,同時嚴(yán)格審查客戶的還貸能力,,防止房地產(chǎn)泡沫的滋長。
責(zé)任編輯:王偉