新華報業(yè)網訊 南京市鼓樓區(qū)8月11日宣布高規(guī)格啟動鐵北改造,，這意味著南京最大規(guī)模的老城更新全面啟動,。此前，南京玄武區(qū)和棲霞區(qū)已啟動各自的鐵北片區(qū)改造。除南京大鐵北,，包括蘇州姑蘇區(qū)、無錫梁溪區(qū)在內,，江蘇省內多地成熟城區(qū)進入大規(guī)模老城更新改造,。
人往哪去,、錢從哪來,，什么將被摒棄、什么又能被留下,？對于這些熱點問題,，新一輪老城更新如何回答備受關注。摒棄房地產導向,，堅持發(fā)展為人,，重視產城融合，南京鐵北更新點“鐵”成“金”值得期待,。
江蘇省城“塌陷地”將變身“黃金地”
在南京主城北部,，從長江大橋南堡到滬寧鐵路沿線以北，被南京人稱為鐵北地區(qū),，這片由幕府山,、長江、滬寧城際鐵路圍合的區(qū)域,，面積達40多平方公里,，橫跨鼓樓、玄武和棲霞三區(qū),，居住人口約40萬，是南京主城唯一未完成城市現(xiàn)代化改造的大規(guī)模人口密集居住區(qū),。
這里工廠眾多,，曾集中50多家化工企業(yè)；城中村密布,，有沈陽村,、伍佰村等20多個大型城中村；違建普遍,，三個區(qū)各有幾十萬甚至一兩百萬平方米的違章搭建,。
家住邁皋橋的沈玉華，在城北工作生活30多年,。她說,，城北人打招呼，問“去哪”,，答“進城”,。她所在小區(qū)離南京主城的核心——新街口不到10公里。在南京人眼中,，城北好比是塌陷的城市,。
參與鐵北改造規(guī)劃編制的東南大學城市規(guī)劃設計院趙薇認為，城北坐擁火車站、玄武湖,、紫金山,、幕府山和長江，山水城林風貌突出,，是都市極為難得的稀缺資源,。未來隨著地鐵6號線、9號線的進入,，鐵北交通可達性提高,，更為關鍵的是，南京出臺專門政策,，允許鐵北工業(yè)用地改變用地性質,，鐵北更新優(yōu)勢疊加，動力十足,。
鐵北的價值正在被市場認可,。就在上個月，鐵北燕子磯G29商辦住混合用地經過377輪競價,，耗時3個多小時,，最后以72億元成交，高于起拍價25億元,。
南京市玄武區(qū)區(qū)委書記徐曙海認為,，南京鐵北寸土寸金，其價值遠未得到體現(xiàn),，鐵北改造的目標不能局限于跟上城市發(fā)展的步伐,，而是要定位于打造特大城市產城融合的典范區(qū)，成為科技創(chuàng)新的領跑者,。
城市升級緊扣人的宜居
在城市改造中,，很多城市提檔升級變靚了，但改造過的片區(qū)跟原先在這里居住的市民卻沒了關系,，他們搬到遠離城中心的安置片區(qū),。推倒重來、騰地換人,，這樣的做法加上城市改造后的房價躍升,，往往導致改造過的城市“容”不下原住居民。
城市形象,、政府財政,、資本利益與原住居民利益，如何兼顧平衡,，是老城改造必須直面的問題,。在鐵北,，織補更新已取代拆遷成為改造的主流。
沈玉華形容自己所住的南塑新村曾像“貧民窟”——出門要在垃圾污水中找落腳地,，一樓全是違建,，有的一個院落租給好幾個外來家庭。前年小區(qū)拆違出新后,，變得干凈整潔,。“我現(xiàn)在就喜歡告訴別人‘家住邁皋橋’,，很多人曉得城北變化大,。”她說,。
棲霞區(qū)區(qū)委書記邢正軍介紹,，這幾年區(qū)里投入數(shù)十億元，用于邁皋橋地區(qū)的功能修補和環(huán)境整理,，邁皋橋老舊小區(qū)全部完成出新,，亂、臟,、擠的邁皋橋地區(qū)發(fā)生顛覆性變化,。
從大規(guī)模拆遷到全面出新，政府不再光盤算著眼前的經濟賬,。鼓樓區(qū)提出,，鼓樓鐵北片區(qū)的113個老舊小區(qū)都要出新改造，惠及居民6萬戶,。而棲霞,、玄武兩區(qū)，同樣將宜居擺在鐵北更新的首要位置,。宜居，不僅是為吸引高端人才,，同樣為服務現(xiàn)有居民,。
以趙薇的職業(yè)判斷和生活經驗，她認為老城的吸引力很大程度源自其生活便利,。對很多人來說,，家門口包子店的意義遠勝于周邊的地標建筑。她介紹,，鐵北紅山片區(qū)將延續(xù)并彰顯原有的小街區(qū)密路網肌理,，充分考慮街邊商業(yè)店鋪以及各個層級社區(qū)服務設施的配設。
城市生態(tài)和城市功能決定城市宜居度,。江蘇省城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)規(guī)劃研究中心副主任陳小卉認為,，以往老城改造更多著眼于土地再開發(fā),，此輪老城更新聚焦生態(tài)修復和功能完善，恰逢國家提出“雙修”(生態(tài)修補和城市修復),，南京鐵北更新,，若做得好，能成為“雙修”典范,。
培育高端產業(yè)不戀快錢
當前,，城市發(fā)展遭遇土地瓶頸，開辟新的發(fā)展空間成為各地推進城市更新的一大動力,。
根據(jù)玄武鐵北片區(qū)更新規(guī)劃,，該片區(qū)擁有1340畝可供深度開發(fā)的土地儲備，將建造210萬平方米的商業(yè)綜合體,、140萬平方米的高端住宅和60萬平方米的科技研發(fā)載體,。
鼓樓區(qū)總面積53平方公里，而鐵北片區(qū)占地即達15平方公里,，鼓樓有意在鐵北挖掘千畝產業(yè)用地,，建設200萬平方米產業(yè)載體。鼓樓區(qū)區(qū)委書記張一新介紹,，鼓樓計劃用5年全面拉開鐵北更新改造框架,，總投入預計逾250億元。
鐵北更新不僅是提升城市形態(tài),，完善城市功能,，更緊要的是培育高端產業(yè)。鼓樓鐵北片區(qū)主要發(fā)展以幕府綠色小鎮(zhèn)為龍頭的互聯(lián)網信息產業(yè),，以濱江,、五塘、和燕路為引爆點的商務商貿業(yè),，以及長江大橋東片區(qū)的文旅產業(yè),。
培育產業(yè)，就要摒棄一錘子買賣的房地產導向思維,。一味依賴地價或房租收益,，忽視城市長遠發(fā)展，再優(yōu)質的空間也會滑向低端,。根據(jù)規(guī)劃,，鐵北三個片區(qū)的產業(yè)載體面積遠超過房地產開發(fā)面積，鐵北不能重蹈房地產開發(fā)損耗城市長遠活力的覆轍,。
玄武區(qū)副區(qū)長,、鐵北紅山新城管委會主任李大海介紹，紅山新城談項目,，聚焦點在能引進什么樣的企業(yè),，能培育什么樣的產業(yè),，每個項目有何核心競爭力，每一寸土地都要做精心思考,。在紅山南路,，玄武拿出沿線300畝地發(fā)展科研，為城市未來蓄能,。
值得關注的是,，在鐵北的土地利用規(guī)劃中，功能混合用地成為主導,。玄武區(qū)的混合用地達上千畝,，在土地招拍掛階段植入產業(yè)發(fā)展需求，要求拿地企業(yè)自持物業(yè)要占相當比例,。今年2月,，沈陽村地塊出讓地上面積2.3萬平方米，拿地企業(yè)自持面積不低于1萬平方米,。城市改造一度被地產開發(fā)主導,，開發(fā)商和投資客追求短期回本賺錢，分割銷售普遍,，為地方后續(xù)引進產業(yè)項目留下諸多障礙,。
玄武區(qū)的紅山地區(qū)，棲霞區(qū)的燕子磯地區(qū),，因為工業(yè)的撤出,，留出成片的開發(fā)空間，而鼓樓區(qū)的鐵北片區(qū),，建設密度高,，地塊規(guī)模小。張一新透露,，鼓樓將為鐵北更新成立項目公司,，每個項目均建立數(shù)學模型分析，緊盯產業(yè)細化,、精準招商,，鐵北改造總體上能實現(xiàn)資金平衡。
無論產業(yè)調整,，還是功能完善，城市更新都將更加凸顯城市特色風貌,，更好地服務并滿足不同群體的需求,，讓人成為城市升級的最大受益者。
記者 顏芳
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