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　　新華報(bào)業(yè)網(wǎng)訊  南京市鼓樓區(qū)8月11日宣布高規(guī)格啟動(dòng)鐵北改造，這意味著南京最大規(guī)模的老城更新全面啟動(dòng),。此前，南京玄武區(qū)和棲霞區(qū)已啟動(dòng)各自的鐵北片區(qū)改造,。除南京大鐵北,，包括蘇州姑蘇區(qū)、無(wú)錫梁溪區(qū)在內(nèi),，江蘇省內(nèi)多地成熟城區(qū)進(jìn)入大規(guī)模老城更新改造,。

　　人往哪去,、錢(qián)從哪來(lái)，什么將被摒棄,、什么又能被留下,？對(duì)于這些熱點(diǎn)問(wèn)題，新一輪老城更新如何回答備受關(guān)注,。摒棄房地產(chǎn)導(dǎo)向,，堅(jiān)持發(fā)展為人，重視產(chǎn)城融合,，南京鐵北更新點(diǎn)“鐵”成“金”值得期待,。

　　江蘇省城“塌陷地”將變身“黃金地”

　　在南京主城北部，從長(zhǎng)江大橋南堡到滬寧鐵路沿線以北,，被南京人稱為鐵北地區(qū),，這片由幕府山、長(zhǎng)江,、滬寧城際鐵路圍合的區(qū)域,，面積達(dá)40多平方公里，橫跨鼓樓,、玄武和棲霞三區(qū),，居住人口約40萬(wàn)，是南京主城唯一未完成城市現(xiàn)代化改造的大規(guī)模人口密集居住區(qū),。

　　這里工廠眾多,，曾集中50多家化工企業(yè)；城中村密布,，有沈陽(yáng)村,、伍佰村等20多個(gè)大型城中村；違建普遍,，三個(gè)區(qū)各有幾十萬(wàn)甚至一兩百萬(wàn)平方米的違章搭建,。

　　家住邁皋橋的沈玉華，在城北工作生活30多年,。她說(shuō),，城北人打招呼，問(wèn)“去哪”,，答“進(jìn)城”,。她所在小區(qū)離南京主城的核心——新街口不到10公里。在南京人眼中,，城北好比是塌陷的城市,。

　　參與鐵北改造規(guī)劃編制的東南大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院趙薇認(rèn)為，城北坐擁火車(chē)站,、玄武湖,、紫金山,、幕府山和長(zhǎng)江，山水城林風(fēng)貌突出,，是都市極為難得的稀缺資源,。未來(lái)隨著地鐵6號(hào)線、9號(hào)線的進(jìn)入,，鐵北交通可達(dá)性提高,，更為關(guān)鍵的是，南京出臺(tái)專(zhuān)門(mén)政策,，允許鐵北工業(yè)用地改變用地性質(zhì),，鐵北更新優(yōu)勢(shì)疊加，動(dòng)力十足,。

　　鐵北的價(jià)值正在被市場(chǎng)認(rèn)可,。就在上個(gè)月,，鐵北燕子磯G29商辦住混合用地經(jīng)過(guò)377輪競(jìng)價(jià),，耗時(shí)3個(gè)多小時(shí)，最后以72億元成交,，高于起拍價(jià)25億元,。

　　南京市玄武區(qū)區(qū)委書(shū)記徐曙海認(rèn)為，南京鐵北寸土寸金,，其價(jià)值遠(yuǎn)未得到體現(xiàn),，鐵北改造的目標(biāo)不能局限于跟上城市發(fā)展的步伐，而是要定位于打造特大城市產(chǎn)城融合的典范區(qū),，成為科技創(chuàng)新的領(lǐng)跑者,。

　　城市升級(jí)緊扣人的宜居

　　在城市改造中，很多城市提檔升級(jí)變靚了,，但改造過(guò)的片區(qū)跟原先在這里居住的市民卻沒(méi)了關(guān)系,，他們搬到遠(yuǎn)離城中心的安置片區(qū)。推倒重來(lái),、騰地?fù)Q人,，這樣的做法加上城市改造后的房?jī)r(jià)躍升,，往往導(dǎo)致改造過(guò)的城市“容”不下原住居民,。

　　城市形象、政府財(cái)政,、資本利益與原住居民利益,，如何兼顧平衡，是老城改造必須直面的問(wèn)題,。在鐵北,，織補(bǔ)更新已取代拆遷成為改造的主流,。

　　沈玉華形容自己所住的南塑新村曾像“貧民窟”——出門(mén)要在垃圾污水中找落腳地，一樓全是違建,，有的一個(gè)院落租給好幾個(gè)外來(lái)家庭,。前年小區(qū)拆違出新后，變得干凈整潔,?！拔椰F(xiàn)在就喜歡告訴別人‘家住邁皋橋’，很多人曉得城北變化大,?！彼f(shuō)。

　　棲霞區(qū)區(qū)委書(shū)記邢正軍介紹,，這幾年區(qū)里投入數(shù)十億元,，用于邁皋橋地區(qū)的功能修補(bǔ)和環(huán)境整理，邁皋橋老舊小區(qū)全部完成出新,，亂,、臟、擠的邁皋橋地區(qū)發(fā)生顛覆性變化,。

　　從大規(guī)模拆遷到全面出新,，政府不再光盤(pán)算著眼前的經(jīng)濟(jì)賬。鼓樓區(qū)提出,，鼓樓鐵北片區(qū)的113個(gè)老舊小區(qū)都要出新改造,，惠及居民6萬(wàn)戶。而棲霞,、玄武兩區(qū),，同樣將宜居擺在鐵北更新的首要位置。宜居,，不僅是為吸引高端人才,，同樣為服務(wù)現(xiàn)有居民。

　　以趙薇的職業(yè)判斷和生活經(jīng)驗(yàn),，她認(rèn)為老城的吸引力很大程度源自其生活便利,。對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，家門(mén)口包子店的意義遠(yuǎn)勝于周邊的地標(biāo)建筑,。她介紹,，鐵北紅山片區(qū)將延續(xù)并彰顯原有的小街區(qū)密路網(wǎng)肌理，充分考慮街邊商業(yè)店鋪以及各個(gè)層級(jí)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的配設(shè),。

　　城市生態(tài)和城市功能決定城市宜居度,。江蘇省城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)規(guī)劃研究中心副主任陳小卉認(rèn)為，以往老城改造更多著眼于土地再開(kāi)發(fā),，此輪老城更新聚焦生態(tài)修復(fù)和功能完善,，恰逢國(guó)家提出“雙修”(生態(tài)修補(bǔ)和城市修復(fù)),，南京鐵北更新，若做得好,，能成為“雙修”典范,。

　　培育高端產(chǎn)業(yè)不戀快錢(qián)

　　當(dāng)前，城市發(fā)展遭遇土地瓶頸,，開(kāi)辟新的發(fā)展空間成為各地推進(jìn)城市更新的一大動(dòng)力,。

　　根據(jù)玄武鐵北片區(qū)更新規(guī)劃，該片區(qū)擁有1340畝可供深度開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備,，將建造210萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體,、140萬(wàn)平方米的高端住宅和60萬(wàn)平方米的科技研發(fā)載體,。

　　鼓樓區(qū)總面積53平方公里,，而鐵北片區(qū)占地即達(dá)15平方公里，鼓樓有意在鐵北挖掘千畝產(chǎn)業(yè)用地,，建設(shè)200萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)載體,。鼓樓區(qū)區(qū)委書(shū)記張一新介紹,，鼓樓計(jì)劃用5年全面拉開(kāi)鐵北更新改造框架,，總投入預(yù)計(jì)逾250億元,。

　　鐵北更新不僅是提升城市形態(tài)，完善城市功能,，更緊要的是培育高端產(chǎn)業(yè)。鼓樓鐵北片區(qū)主要發(fā)展以幕府綠色小鎮(zhèn)為龍頭的互聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè),，以濱江,、五塘、和燕路為引爆點(diǎn)的商務(wù)商貿(mào)業(yè),，以及長(zhǎng)江大橋東片區(qū)的文旅產(chǎn)業(yè)。

　　培育產(chǎn)業(yè),，就要摒棄一錘子買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)導(dǎo)向思維,。一味依賴地價(jià)或房租收益,，忽視城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,，再優(yōu)質(zhì)的空間也會(huì)滑向低端。根據(jù)規(guī)劃,，鐵北三個(gè)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)載體面積遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積,，鐵北不能重蹈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)損耗城市長(zhǎng)遠(yuǎn)活力的覆轍,。

　　玄武區(qū)副區(qū)長(zhǎng)、鐵北紅山新城管委會(huì)主任李大海介紹,，紅山新城談項(xiàng)目,，聚焦點(diǎn)在能引進(jìn)什么樣的企業(yè)，能培育什么樣的產(chǎn)業(yè),，每個(gè)項(xiàng)目有何核心競(jìng)爭(zhēng)力,，每一寸土地都要做精心思考。在紅山南路,，玄武拿出沿線300畝地發(fā)展科研,，為城市未來(lái)蓄能。

　　值得關(guān)注的是,，在鐵北的土地利用規(guī)劃中,，功能混合用地成為主導(dǎo)。玄武區(qū)的混合用地達(dá)上千畝,，在土地招拍掛階段植入產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求,，要求拿地企業(yè)自持物業(yè)要占相當(dāng)比例。今年2月,，沈陽(yáng)村地塊出讓地上面積2.3萬(wàn)平方米,，拿地企業(yè)自持面積不低于1萬(wàn)平方米,。城市改造一度被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主導(dǎo),，開(kāi)發(fā)商和投資客追求短期回本賺錢(qián)，分割銷(xiāo)售普遍,，為地方后續(xù)引進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目留下諸多障礙,。

　　玄武區(qū)的紅山地區(qū)，棲霞區(qū)的燕子磯地區(qū),，因?yàn)楣I(yè)的撤出,，留出成片的開(kāi)發(fā)空間，而鼓樓區(qū)的鐵北片區(qū),，建設(shè)密度高,，地塊規(guī)模小。張一新透露,，鼓樓將為鐵北更新成立項(xiàng)目公司,，每個(gè)項(xiàng)目均建立數(shù)學(xué)模型分析，緊盯產(chǎn)業(yè)細(xì)化,、精準(zhǔn)招商,，鐵北改造總體上能實(shí)現(xiàn)資金平衡。

　　無(wú)論產(chǎn)業(yè)調(diào)整，還是功能完善,，城市更新都將更加凸顯城市特色風(fēng)貌,，更好地服務(wù)并滿足不同群體的需求，讓人成為城市升級(jí)的最大受益者,。

　　記者 顏芳