良田美景湯家山。
一條新修的山間小路曲徑通幽,，平整連片的空地上推土機(jī)正在忙碌,。周圍竹林環(huán)抱,，寂靜中只有鳥鳴清脆。
這座名叫花溪谷的小山谷,，百米外就是319國道,，10分鐘就可以上高速?；ㄏ扔腥龡澝袼拚趧庸そㄔO(shè),，幾年后將成為桃花源高端民宿的集中地。
11月11日,，常德市桃花源旅游管理區(qū)桃花源鎮(zhèn)湯家山村,、常德市歸園居農(nóng)宅鄉(xiāng)村旅游專業(yè)合作社理事長張小桃向記者介紹時感慨：“如果沒有推行農(nóng)宅改革試點(diǎn)，像花溪谷這樣集中連片開發(fā)民宿幾乎是不可能的,?！?/p>
張小桃所說的“農(nóng)宅改革”，即湖南省宅基地所有權(quán),、資格權(quán),、使用權(quán)“三權(quán)分置”及農(nóng)宅合作社改革試點(diǎn)。2018年12月26日,，湯家山村在全省率先啟動這一改革試點(diǎn)工作,。
改革進(jìn)行兩年，紅利正在釋放,。隨著湯家山村以農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”為基礎(chǔ),、以歸園居農(nóng)宅合作社為平臺、以“合作社 公司 農(nóng)戶”為主要模式的改革推進(jìn),，湯家山農(nóng)家樂和特色民宿正在走向集群化,、規(guī)模化,，一幅村莊美,、產(chǎn)業(yè)興的鄉(xiāng)村振興畫卷正在徐徐鋪開。
三權(quán)分置 ,，抽絲剝繭解“麻紗”
農(nóng)宅變驛站,。
湯家山村緊鄰桃花源風(fēng)景名勝區(qū)，國道319穿村而過,，山水相依,，景色怡人，吸引了不少投資者的眼光,。
多年來,，由于農(nóng)民大批外出務(wù)工,，全村宅基地空置率達(dá)10%，空房率高達(dá)70%,。農(nóng)村閑置房成為了投資者眼中的“香餑餑”,。
“三權(quán)分置前，農(nóng)戶的閑置房只能和投資者私下協(xié)商,。既引不來好項(xiàng)目,，又容易扯‘麻紗’?！睆埿√腋嬖V記者,，由于缺乏法律保障，矛盾糾紛頻出,，租戶生意不好時容易欠債“跑路”,，生意好時農(nóng)民又會臨時要求漲租。
“三權(quán)分置”改革,，將宅基地資格權(quán)由農(nóng)戶享有,，房屋使用權(quán)按照誰投資、誰受益的原則由投資者享有,，使用權(quán)由村集體享有,。每一項(xiàng)權(quán)利都能獲得確權(quán)頒證的法律保障。這樣的利益分配,，保證了村集體和農(nóng)戶收入,，保障了投資者的權(quán)益，也給村民們吃下了“定心丸”,。
2018年12月26日,，領(lǐng)到全省第一本“三權(quán)分置”不動產(chǎn)權(quán)登記證的向建香，把使用權(quán)證交給了合作社,。
她給記者算了筆賬：閑置的舊屋263.68平方米,，加上179.7平方米的宅基地，她每年可從合作社獲得租金6000多元,。像向建香一樣,，入社成員瞿丕生、劉雨娥等也把自家閑置農(nóng)宅委托租賃給歸園居合作社,，簽訂了10年流轉(zhuǎn)協(xié)議,。
合作社將3戶閑置農(nóng)房出租給市自行車協(xié)會、足球協(xié)會等,，打造青少年活動營地,，每年收取租金2萬元。
搭建平臺 ,， 沉睡農(nóng)宅“變閑為寶”
“歸園居”首批入社經(jīng)營戶竹林棲閑農(nóng)莊,。
在湯家山村采訪,，隨處可見“歸園居”的品牌印記。
中午時分,，記者走進(jìn)標(biāo)有“歸園居”6號的竹林棲閑農(nóng)莊,。小院里停滿了車，一樓的大廳里坐滿了客人,。40多歲的莊主田金娥煮擂茶,、擺壓桌,，忙得不亦樂乎,。
“我是‘歸園居’首批入社的經(jīng)營戶?！碧锝鸲鹫f,，合作社成立后，完成了鄉(xiāng)村旅游健身游步道及多條旅游線路的修建改造;按“一戶一品”的要求,，量身為經(jīng)營戶們定制了改造方案,，改造升級了經(jīng)營環(huán)境和配套基礎(chǔ)設(shè)施。桿線入地,、統(tǒng)一招牌,、統(tǒng)一庭院綠化改造、增加公用WIFI布點(diǎn)……“環(huán)境更美,，生意更好了,。”
湯家山農(nóng)宅基地改革進(jìn)程中,，常德市歸園居農(nóng)宅鄉(xiāng)村旅游專業(yè)合作社(以下簡稱歸園居合作社)應(yīng)運(yùn)而生,。合作社制定了宅地流轉(zhuǎn)制度、監(jiān)督評級機(jī)制等一系列操作辦法,。目前,，全村有自愿入社農(nóng)戶24家，發(fā)展入社經(jīng)營戶13家,。
按照房屋閑置,、建房資格閑置、宅基地閑置三類情況,，歸園居合作社建立了農(nóng)宅動態(tài)信息庫,，查實(shí)全村共有閑置房屋16戶、閑置建房資格35戶,、閑置宅基地12戶,、一戶多宅的25戶、可復(fù)耕的60戶,，總面積21893平方米,。
摸清了農(nóng)宅“家底”,，合作社牽頭統(tǒng)籌全村閑置資源，推出三種模式,，搭建起公益性質(zhì)的閑置農(nóng)宅流轉(zhuǎn)平臺,，并探索宅基地復(fù)墾入市。2019年,，合作社整合54戶空閑宅基地指標(biāo)實(shí)施土地開發(fā),，生成了土地指標(biāo)入市出讓。曾經(jīng)空置,、低收益的農(nóng)宅,，在合作社與投資者的精心裝扮下，成為了“聚寶盆”,。
鼓勵有意愿的農(nóng)戶自主經(jīng)營,。合作社統(tǒng)一開展品牌推廣、統(tǒng)一分配客源,、統(tǒng)一提供公共服務(wù),，鼓勵村民依托自有農(nóng)宅院落發(fā)展民宿、餐飲等,，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作,，打造健康養(yǎng)生基地、藝術(shù)創(chuàng)作中心,、田園綜合體等鄉(xiāng)村旅游特色示范點(diǎn),。
鼓勵有資源的農(nóng)戶委托租賃。合作社單獨(dú),、或與專業(yè)營運(yùn)公司,、民間資本合作，租賃村內(nèi)閑置農(nóng)房,，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化改造,，規(guī)范了標(biāo)示標(biāo)牌，做好外觀美化和屋內(nèi)裝修,，發(fā)展休閑度假,、養(yǎng)老養(yǎng)生、餐飲住宿等產(chǎn)業(yè),。
鼓勵有資格的農(nóng)戶集中流轉(zhuǎn),。落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，維護(hù)農(nóng)戶依法取得的宅基地使用權(quán),，合作社以支付租金的形式統(tǒng)一收儲有資質(zhì)但暫未建房的資格權(quán),，由合作社實(shí)施集中開發(fā)。目前,，已明確可流轉(zhuǎn)的建房資格29個,，共5660平方米,。合作社已流轉(zhuǎn)8戶社員閑置宅基地資格，用于集中打造擂茶文化博物館和花溪谷主題民宿;與農(nóng)戶簽定了20年的流轉(zhuǎn)協(xié)議,，每戶村民可獲得租金收益4萬多元,。
整合資源，演活鄉(xiāng)村振興“一臺戲”
歸園居農(nóng)宅招商推介,。
“湯家山區(qū)位優(yōu)勢明顯,，環(huán)境優(yōu)越，特別適合度假休閑旅游,，尤其適合民宿業(yè)發(fā)展,。”已入駐湯家山村的湖南有戲傳媒項(xiàng)目主管劉少燕說,。今年4月8日,，湖南有戲傳媒正式接手湯家山村歸園居農(nóng)宅租賃托管運(yùn)營項(xiàng)目,。湖南有戲傳媒是一家旅游營銷的專業(yè)公司,，是張家界多家知名民宿幕后“操盤手”。
目前,，圍繞湯家山民宿項(xiàng)目的包裝,、運(yùn)營已經(jīng)啟動：完成了花溪谷民宿前期規(guī)劃定位;開通了“桃花源里有個家”的微信公眾號，重點(diǎn)推介湯家山的山水資源和民宿產(chǎn)業(yè);制作了專題宣傳片在騰訊等視頻網(wǎng)站發(fā)布……劉少燕說,，已有好幾批客人來實(shí)地洽談,，花溪谷的民宿集群建成后，公司將負(fù)責(zé)前期的包裝,、維護(hù),、運(yùn)營。
農(nóng)宅改革的最終目的,，是喚醒沉睡的土地資源,，激活鄉(xiāng)村發(fā)展的內(nèi)生動力。湯家山村農(nóng)宅改革的同時,，桃花源旅游管理區(qū)多方整合政策,、資金、力量,、市場等資源,，為改革試點(diǎn)保駕護(hù)航，把鄉(xiāng)村振興大戲唱得愈加精彩,。
桃花源旅游管理區(qū)相繼制定了湯家山村新建房,、改建房、翻新房管理辦法及工作流程,，明確農(nóng)村閑置房屋界定的使用條件,、租賃建設(shè)條件,，規(guī)范流轉(zhuǎn)交易的合同條款及合同調(diào)解程序;統(tǒng)籌安排農(nóng)宅改革專項(xiàng)基金，整合村鄉(xiāng)村振興資金,，集中財(cái)力推進(jìn)農(nóng)宅改革項(xiàng)目,。實(shí)施以獎代投，開展閑置農(nóng)宅激活示范戶評選,，對激活閑置農(nóng)宅成效明顯的企業(yè)和個人進(jìn)行獎補(bǔ);對接農(nóng)商銀行開發(fā)全省第一個“農(nóng)宅貸”金融產(chǎn)品,，2020年8月發(fā)放了全省第一筆農(nóng)宅貸資金12萬元。
幸福家園湯家山,。
推出“共享桃花源”的概念,，對接旅行社100多家，定期舉辦“送客入村”“下鄉(xiāng)看房團(tuán)”“民宿體驗(yàn)營”“鄉(xiāng)村美拍賽”等活動,。兩年來,，湯家山村年游客接待量超過10萬人次，吸引了200多人回村創(chuàng)業(yè),。
“山泉農(nóng)家”的經(jīng)營業(yè)主李姣就是其中之一,。她大學(xué)畢業(yè)后在廣州工作了7年。因?yàn)榭吹郊亦l(xiāng)的發(fā)展前景,，她辭掉工作回鄉(xiāng)開了一家擂茶館,。擂茶館的飯菜用柴火灶烹制，店里掛著李嬌自己畫的油畫,，擺著休閑藤椅,。近兩年，小店每年接待游客上萬人次,，年經(jīng)營收入約30萬元,。
“通過農(nóng)宅改革 ，盤活了閑置資源,，吸引了社會資本,，村集體經(jīng)濟(jì)有了源頭活水，村民是最終的受益者,?！碧一ㄔ绰糜喂芾韰^(qū)黨委書記、管委會主任伍彩霞告訴記者,，隨著歸園居農(nóng)宅鄉(xiāng)村旅游專業(yè)合作社的擂茶博物館和花溪谷民宿集群的建成,，湯家山村的發(fā)展將步入新臺階。
記者 葛輝文 孫瑋懌 通訊員 小毛 湖南日報(bào)記者 周勇軍 文/圖
責(zé)任編輯： 吉政
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