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　　伴隨著我國二手房交易數(shù)量的與日俱增,，買賣過程中出現(xiàn)的法律問題和風險也日趨突顯,。二手房交易中,，利益驅(qū)動與法治監(jiān)管登臺角力,，冷眼旁觀,，提高公民法治意識,，警惕二手房交易中的法律風險和訴訟隱患方為因應(yīng)之道,。

　　何為二手房?

　　二手房并非法律概念,，而是一種習慣稱謂,。它是指符合法律規(guī)定條件的新建商品房交易之后,，再次轉(zhuǎn)讓的商品房。由于在價格上相對于一手房有較大優(yōu)勢,，容易得到百姓的認可和青睞,，近年來呈蓬勃發(fā)展態(tài)勢。

　　二手房原始產(chǎn)權(quán)的來源有普通商品房和特殊商品房,。普通商品房是開發(fā)商經(jīng)政府批準以出讓方式取得土地,，以營利為目的在其上建筑的，直接自主銷售的全產(chǎn)權(quán)房,。特殊商品房的產(chǎn)權(quán)來源是政府劃撥方式取得用地,，享有一些特殊優(yōu)惠政策并面向一定對象出售的政策性商品住宅,，包括經(jīng)濟適用房和房改房。普通商品房權(quán)屬相對明確,，構(gòu)成了二手房交易的主要房源,，也是征收房產(chǎn)個人所得稅的主要來源。符合一定條件上市交易的特殊商品住房,，盡管數(shù)量上比普通商品房少,，但因其產(chǎn)權(quán)歸屬特殊復(fù)雜，在二手房交易中易產(chǎn)生違法違規(guī)問題,。

　　二手房交易方式

　　二手房交易是指發(fā)生在平等主體之間,，對符合法定交易條件的商品房再次轉(zhuǎn)讓的等價有償行為。主要包括自行交易,、委托交易和網(wǎng)上交易三種方式,。

　　自行交易，是指賣方發(fā)布房源信息,，買方查詢房源信息后經(jīng)過實地考察,，雙方自愿簽訂房屋買賣合同，辦理房屋過戶手續(xù)的交易,。采用此種交易方式無中間環(huán)節(jié),、交易成本低，但是要求雙方必須熟悉交易的各個環(huán)節(jié)并具備相應(yīng)的法律素養(yǎng),，否則在上述交易過程中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)操作便會埋下涉法糾紛的隱患,。

　　委托交易，是指專業(yè)有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司接受業(yè)主委托代為或協(xié)同買賣雙方辦理看房,、簽約,、貸款、過戶,、物業(yè)交割手續(xù),，從中收取傭金的交易行為。采取此種方式最大的益處就是省心省力,，但是因要支付中介機構(gòu)傭金故交易成本會增加,。同時，由于涉及中介公司的法律規(guī)范目前尚不健全,，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機制,，故消費者在選擇中介公司時要特別慎重，防止不良中介公司違規(guī)違法行為帶來不必要的糾紛,。

　　網(wǎng)上交易是指通過“存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”平臺,，對已取得房產(chǎn)證的存量房進行掛牌、成交、資金流轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)登記等全流程服務(wù),。網(wǎng)上交易具有房源信息來源廣泛,、交易資金安全、交易方式便捷,、中介服務(wù)規(guī)范等特點,，但由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)復(fù)雜、專業(yè)性強,，缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范,，導致取證難、監(jiān)管難,。雖然許多較大城市建立了“二手房網(wǎng)上交易服務(wù)平臺”,，但公眾參與度不高。

　　二手房交易中的法律風險

　　二手房既包括普通商品房中的住宅,、商業(yè)用房和其他建筑,，還包括特殊商品房中的經(jīng)濟適用房和房改房，產(chǎn)權(quán)歸屬復(fù)雜,，交易方式多樣,，除購房資格無效、房產(chǎn)手續(xù)造假,、交易過程欺詐等常見法律問題外,，還要警惕和預(yù)防一些因不正當行為與法律滯后所引發(fā)的法律風險。

　　借名購買引糾紛

　　經(jīng)濟適用住房與商品房之間存在明顯價格差距,，在利益驅(qū)動下,，不具備購買資格的借名購買者，私自簽訂無效合同,，將房屋登記在符合購買條件的人名下,，分享價格差帶來的利益。借名購買引發(fā)訴訟案件多發(fā)于親朋,、同事之間，因缺乏合法的購房依據(jù)和相關(guān)證據(jù),，一旦賣房人反悔,，借名購買者往往最后賠了夫人又折兵，無法取得房屋產(chǎn)權(quán),，司法實踐中常遇到這種情況引起的訴訟,。

　　陰陽合同冒風險

　　買賣合同當事人出于規(guī)避政府管理或經(jīng)濟利益最大化的動機，對同一單交易采用訂立兩份內(nèi)容不一致的陰陽合同,，隱瞞真實成交價格以便偷逃稅款,，獲取不正當利益。這種違法行為潛藏著巨大的法律風險,，一旦買方違約逾期付款或因賣方一房二賣導致合同無法履行等原因產(chǎn)生糾紛訴至法院,，買賣雙方有可能導致“房財兩空”,，更為嚴重的是偷逃稅額達到起刑點還將面臨刑事處罰的風險。現(xiàn)實生活中,，除陰陽合同外,，還有假贈與、假離婚,、延期過戶,、虛假承諾家庭唯一住房和假退房等偷逃稅款手段。

　　非法中介推責任

　　由于信息不對稱和獲取利潤最大化的驅(qū)動,，有些中介公司會利用其第三方的有利地位,，在交易的重要環(huán)節(jié)設(shè)置信息屏障，采用“低吸高拋”賺取差價,，對能否過戶避而不談,，故意欺瞞最終造成房屋類合同糾紛居高不下。這些中介公司事后推卸責任,，對其違規(guī)行為采取的行政處罰手段,，與其獲取的利潤相比顯得違法成本過低，最終購房者將不得不獨自承擔法律后果,。

　　戶籍遷移致沖突

　　當事人購買二手房時,，注意力主要集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價格,、地段,、房型、質(zhì)量等方面,，常常忽略戶籍遷移因素,，特別是現(xiàn)實生活中許多父母為了子女能夠就讀師資水平較好的名校，在學區(qū)附近購買當?shù)鼐用竦亩址?，在辦理房產(chǎn)證手續(xù)時,，因賣方拒不遷出戶口或遲延遷出導致無法落戶，公安機關(guān)無權(quán)強制遷出,，法院對行政機關(guān)受理的案件也無管轄權(quán),，只能裁定不予受理或駁回起訴，導致當事人權(quán)利受損難以獲得司法救濟,。

　　情勢變更惹爭議

　　情勢變更是指合同成立后,，客觀上發(fā)生了當事人在合同訂立時無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化,，即不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е聼o法履行合同的,，人民法院則結(jié)合案件實際情況確定合同變更或者解除。房貸新政導致批貸不能、異地購房限制,、買方受限購限貸政策影響導致不具有購買主體資格等問題,，便是因情勢變更引發(fā)的合同糾紛。在審理過程中,，如何適用情勢變更原則來認定合同效力往往成為矛盾的焦點,。

　　(作者單位：西安政治學院)