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　　伴隨著我國二手房交易數(shù)量的與日俱增，買賣過程中出現(xiàn)的法律問題和風(fēng)險(xiǎn)也日趨突顯,。二手房交易中,，利益驅(qū)動(dòng)與法治監(jiān)管登臺角力，冷眼旁觀,，提高公民法治意識,，警惕二手房交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)和訴訟隱患方為因應(yīng)之道。

　　何為二手房?

　　二手房并非法律概念,，而是一種習(xí)慣稱謂,。它是指符合法律規(guī)定條件的新建商品房交易之后，再次轉(zhuǎn)讓的商品房,。由于在價(jià)格上相對于一手房有較大優(yōu)勢,，容易得到百姓的認(rèn)可和青睞，近年來呈蓬勃發(fā)展態(tài)勢,。

　　二手房原始產(chǎn)權(quán)的來源有普通商品房和特殊商品房,。普通商品房是開發(fā)商經(jīng)政府批準(zhǔn)以出讓方式取得土地，以營利為目的在其上建筑的,，直接自主銷售的全產(chǎn)權(quán)房,。特殊商品房的產(chǎn)權(quán)來源是政府劃撥方式取得用地，享有一些特殊優(yōu)惠政策并面向一定對象出售的政策性商品住宅,，包括經(jīng)濟(jì)適用房和房改房,。普通商品房權(quán)屬相對明確，構(gòu)成了二手房交易的主要房源,，也是征收房產(chǎn)個(gè)人所得稅的主要來源,。符合一定條件上市交易的特殊商品住房，盡管數(shù)量上比普通商品房少,，但因其產(chǎn)權(quán)歸屬特殊復(fù)雜,，在二手房交易中易產(chǎn)生違法違規(guī)問題。

　　二手房交易方式

　　二手房交易是指發(fā)生在平等主體之間,，對符合法定交易條件的商品房再次轉(zhuǎn)讓的等價(jià)有償行為,。主要包括自行交易、委托交易和網(wǎng)上交易三種方式,。

　　自行交易,，是指賣方發(fā)布房源信息，買方查詢房源信息后經(jīng)過實(shí)地考察,，雙方自愿簽訂房屋買賣合同,，辦理房屋過戶手續(xù)的交易。采用此種交易方式無中間環(huán)節(jié),、交易成本低，但是要求雙方必須熟悉交易的各個(gè)環(huán)節(jié)并具備相應(yīng)的法律素養(yǎng)，否則在上述交易過程中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)操作便會(huì)埋下涉法糾紛的隱患,。

　　委托交易,，是指專業(yè)有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司接受業(yè)主委托代為或協(xié)同買賣雙方辦理看房、簽約,、貸款,、過戶,、物業(yè)交割手續(xù),，從中收取傭金的交易行為。采取此種方式最大的益處就是省心省力,，但是因要支付中介機(jī)構(gòu)傭金故交易成本會(huì)增加,。同時(shí),，由于涉及中介公司的法律規(guī)范目前尚不健全，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制,，故消費(fèi)者在選擇中介公司時(shí)要特別慎重,，防止不良中介公司違規(guī)違法行為帶來不必要的糾紛。

　　網(wǎng)上交易是指通過“存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”平臺,，對已取得房產(chǎn)證的存量房進(jìn)行掛牌,、成交、資金流轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)登記等全流程服務(wù),。網(wǎng)上交易具有房源信息來源廣泛,、交易資金安全、交易方式便捷,、中介服務(wù)規(guī)范等特點(diǎn),，但由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng),，缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范,，導(dǎo)致取證難、監(jiān)管難,。雖然許多較大城市建立了“二手房網(wǎng)上交易服務(wù)平臺”,，但公眾參與度不高。

　　二手房交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　二手房既包括普通商品房中的住宅,、商業(yè)用房和其他建筑,，還包括特殊商品房中的經(jīng)濟(jì)適用房和房改房，產(chǎn)權(quán)歸屬復(fù)雜,，交易方式多樣,，除購房資格無效、房產(chǎn)手續(xù)造假,、交易過程欺詐等常見法律問題外,，還要警惕和預(yù)防一些因不正當(dāng)行為與法律滯后所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn),。

　　借名購買引糾紛

　　經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房之間存在明顯價(jià)格差距，在利益驅(qū)動(dòng)下,，不具備購買資格的借名購買者,，私自簽訂無效合同，將房屋登記在符合購買條件的人名下,，分享價(jià)格差帶來的利益,。借名購買引發(fā)訴訟案件多發(fā)于親朋、同事之間,，因缺乏合法的購房依據(jù)和相關(guān)證據(jù),，一旦賣房人反悔，借名購買者往往最后賠了夫人又折兵,，無法取得房屋產(chǎn)權(quán),，司法實(shí)踐中常遇到這種情況引起的訴訟。

　　陰陽合同冒風(fēng)險(xiǎn)

　　買賣合同當(dāng)事人出于規(guī)避政府管理或經(jīng)濟(jì)利益最大化的動(dòng)機(jī),，對同一單交易采用訂立兩份內(nèi)容不一致的陰陽合同,，隱瞞真實(shí)成交價(jià)格以便偷逃稅款，獲取不正當(dāng)利益,。這種違法行為潛藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn),，一旦買方違約逾期付款或因賣方一房二賣導(dǎo)致合同無法履行等原因產(chǎn)生糾紛訴至法院，買賣雙方有可能導(dǎo)致“房財(cái)兩空”,，更為嚴(yán)重的是偷逃稅額達(dá)到起刑點(diǎn)還將面臨刑事處罰的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)生活中，除陰陽合同外,，還有假贈(zèng)與,、假離婚、延期過戶,、虛假承諾家庭唯一住房和假退房等偷逃稅款手段,。

　　非法中介推責(zé)任

　　由于信息不對稱和獲取利潤最大化的驅(qū)動(dòng)，有些中介公司會(huì)利用其第三方的有利地位,，在交易的重要環(huán)節(jié)設(shè)置信息屏障,，采用“低吸高拋”賺取差價(jià)，對能否過戶避而不談,，故意欺瞞最終造成房屋類合同糾紛居高不下,。這些中介公司事后推卸責(zé)任,，對其違規(guī)行為采取的行政處罰手段，與其獲取的利潤相比顯得違法成本過低,，最終購房者將不得不獨(dú)自承擔(dān)法律后果,。

　　戶籍遷移致沖突

　　當(dāng)事人購買二手房時(shí),，注意力主要集中在房屋的產(chǎn)權(quán),、價(jià)格、地段,、房型、質(zhì)量等方面,，常常忽略戶籍遷移因素,，特別是現(xiàn)實(shí)生活中許多父母為了子女能夠就讀師資水平較好的名校，在學(xué)區(qū)附近購買當(dāng)?shù)鼐用竦亩址?，在辦理房產(chǎn)證手續(xù)時(shí)，因賣方拒不遷出戶口或遲延遷出導(dǎo)致無法落戶,，公安機(jī)關(guān)無權(quán)強(qiáng)制遷出,，法院對行政機(jī)關(guān)受理的案件也無管轄權(quán),，只能裁定不予受理或駁回起訴，導(dǎo)致當(dāng)事人權(quán)利受損難以獲得司法救濟(jì),。

　　情勢變更惹爭議

　　情勢變更是指合同成立后,，客觀上發(fā)生了當(dāng)事人在合同訂立時(shí)無法預(yù)見,、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，即不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е聼o法履行合同的,，人民法院則結(jié)合案件實(shí)際情況確定合同變更或者解除,。房貸新政導(dǎo)致批貸不能,、異地購房限制、買方受限購限貸政策影響導(dǎo)致不具有購買主體資格等問題,，便是因情勢變更引發(fā)的合同糾紛,。在審理過程中,，如何適用情勢變更原則來認(rèn)定合同效力往往成為矛盾的焦點(diǎn),。

　　(作者單位：西安政治學(xué)院)