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　　臨汾新聞網(wǎng)訊 人說,，十年后,，最便宜的就是房子,，我們現(xiàn)在傾盡三代人所有交首付,，再當(dāng)幾十年房奴而買的房子,，真的會(huì)在不遠(yuǎn)的將來變成最便宜的東西嗎?房子還是不是我們資產(chǎn)保值增值的最佳投資選擇?未來的房?jī)r(jià)到底是升還是降?現(xiàn)在到底是否適合買房?有人說現(xiàn)在的房?jī)r(jià)只是在做“俯臥撐”,，不久就會(huì)強(qiáng)力V彈;有人說,，臨汾的房地產(chǎn)真的到了一個(gè)歷史拐點(diǎn);有人說臨汾的房地產(chǎn)存在大量的泡沫，未來房?jī)r(jià)將會(huì)一降到底……眾說紛紜,，莫衷一是，那么,，到底臨汾的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何?

　　◆臨汾樓市什么樣的戶型最暢銷?

　　據(jù)城西一家房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人回憶,，一上市地產(chǎn)公司初到臨汾時(shí)，設(shè)計(jì)的戶型多為200-400平方米,，甚至還有2000平方米的土豪戶型,，然而，這種戶型的銷售后期乏力,，并沒有很多的土豪客戶作后期支撐,，試想，如果一個(gè)人“土”到能買得起2000平方米的大房子,，不就去買別墅了嘛,，所以，到現(xiàn)在手里還有一些大戶型與底層商鋪還沒有出手,。二期工程時(shí),，這家公司顯然是做了功課，接了地氣,，開發(fā)的戶型多在100-130平方米之間,。

　　這位負(fù)責(zé)人說：在我的印象中，2007年-2008年,，向陽西路華遠(yuǎn)名邸140-180平米的戶型好賣,，之后,，市區(qū)內(nèi)新房的熱銷戶型面積變化趨勢(shì)分別為130-180平 米，130-150平米,，120-130平米,，110-130平米，從數(shù)字的變化可以看出,，客戶的購房選擇漸趨經(jīng)濟(jì),，這應(yīng)當(dāng)是與臨汾的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、個(gè)人收入水平有關(guān),，也與人們的逐漸理性有關(guān),。同樣的面積，臨汾人傾向于選擇三居,，因此三居室是市場(chǎng)上的主力戶型,。

　　2008-2012年，三四線城市房子賣得快,，當(dāng)時(shí)商品房少,，很多家庭有改善居住環(huán)境的愿望和孩子結(jié)婚的實(shí)際需要，市場(chǎng)需求大,，況且那幾年臨汾的煤老板多,，有錢人多，很多人掙了錢都選擇在臨汾置業(yè)買房,，一擲千金,，臨汾的房地產(chǎn)業(yè)得以短時(shí)間內(nèi)高速發(fā)展。過去十年的暴漲,，買賬的都是60,、70后一代，他們經(jīng)過了十到二十年 的財(cái)富積累,，為開發(fā)商創(chuàng)下了高額利潤(rùn),，但是，他們正逐漸老去,，需求也正在下降,，之前的一單頁一海報(bào)的營(yíng)銷模式像初戀一樣一去不返，現(xiàn)在的一樓一草加一灘水的產(chǎn)品也不再被認(rèn)可,，大家突然變得很挑剔起來,，所以房源滯銷，營(yíng)銷受阻,。從市場(chǎng)角度來說,，市場(chǎng)并沒有飽和，各房企的發(fā)展很不對(duì)稱,。有的項(xiàng)目一個(gè)月能賣100多套房子,，有的卻只能賣幾套,，建議開發(fā)商要盡量了解客戶的需求，能隨著客戶的口味改善改進(jìn),，認(rèn)真分析應(yīng)該蓋什么房,，賣給誰，才能有好的銷售預(yù)案,，讓客戶買到更滿意的房子,，這樣更有利于發(fā)展。現(xiàn)在,，誰的產(chǎn)品合理,、服務(wù)體貼、配套齊全,，誰將占領(lǐng)主要席位,。

　　◆房企“放價(jià)”，客戶仍在觀望

　　過去的十年,，臨汾高樓拔地而起,，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，房源屢次清盤,，到處都在大興土木,，很多人戲稱：臨汾就是一個(gè)大工地?！比欢?，2014年開始，房子突然賣不動(dòng)了,，大家好像商量好一樣,，都拿著票子站在售樓部東張西望,，就是遲遲不下單,，開發(fā)商使出渾身解數(shù)，各種促銷打折手段層出不窮,，然而,，房子銷售依然差強(qiáng)人意。

　　“不好,?！迸R汾市區(qū)西南側(cè)一家房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人一開口，就讓人心情沉重,。據(jù)他介紹,，與去年同期相比，他所在的房企不僅價(jià)格基本沒漲,，而且略有下降,，最好的戶型,，2013年時(shí)近6000元/平米，現(xiàn)在是5000出頭,，這個(gè)價(jià)格在臨汾市場(chǎng)來說,，屬中高端價(jià)位。有的樓盤雖然報(bào)價(jià)提升了,，但是最終的成交價(jià)卻沒有升,，這樣的促銷活動(dòng)對(duì)銷量有一定的拉動(dòng)作用，可是,，與以往同期相比,，銷量還是下降了40%。據(jù)這位經(jīng)理說,，他所在的房企是一家國(guó)企,，連續(xù)5年在臨汾市銷量第一。

　　“在臨汾這樣的四線城市,，很多人一看開發(fā)商搞促銷,，都認(rèn)為房?jī)r(jià)還能落，最好能在原房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上再優(yōu)惠5-10%,?！贝蛩阗I房的林先生說，他看了多個(gè)樓盤,，其中不乏讓他十分動(dòng)心的地段和戶型,，不過，他還是沒有下決心下單,，還希望價(jià)格能再降一些,。西華公館發(fā)展經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)人張東竹說，現(xiàn)在,，很多人買房像買股票一樣,，買漲不買跌，大多以為現(xiàn)在房?jī)r(jià)有所下降,，還希望再等等,，再降降，觀望的人特別多,，以前發(fā)了傳單,、做了廣告就有人咨詢，可是,，現(xiàn)在幾乎沒有人問了,，反正你想發(fā)就發(fā)吧，我不一定看，看了也不一定動(dòng)心,。

　　◆政策來拉動(dòng),，臨汾有自己的節(jié)奏

　　為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)家從前幾年的限購限價(jià),、抑制泡沫,，改為相繼出臺(tái)多項(xiàng)措施鼓勵(lì)有需求者早買房，降準(zhǔn)降息,、取消限購,、放松公積金提取政策等等，以及前段時(shí)間高調(diào)放開二孩政策,，對(duì)我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)作用如何?多家房企異口同聲：沒有什么影響,。”原因很明確,，他們一致認(rèn)為,，國(guó)家的政策更適合一二線城市這類人口高度密集的大城市，三四線城市對(duì)價(jià)格敏感度低,，主要還是看當(dāng)?shù)氐那闆r,。“貸款利率雖然降低了,，可貸款的難度一樣大,，對(duì)買房者來說，降低的那部分貸款利息不足以直接影響到其買房意愿,，該貸還是要貸,，無非是還多還少的問題，影響不大;而二孩政策,，因?yàn)樯⒆邮钦麄€(gè)家庭的大事情,，會(huì)影響其今后幾十年的生活，所以,，很多年輕人還沒有下生二胎的決心,，似乎社會(huì)上對(duì)生二胎的熱情也不十分高，所以,，有些人設(shè)想的生二胎會(huì)促進(jìn)百姓小房換大房,、三房換四房的熱賣現(xiàn)象并沒有出現(xiàn),。至于放寬公積金提取政策,，對(duì)房市的拉動(dòng)作用也并不明顯，很多人取了公積金并沒有買房,?！?/p>

　　要想促進(jìn)新房銷售，盤活二手房交易是很重要的一個(gè)方面。市區(qū)內(nèi)大概有60多個(gè)舊小區(qū),，其中有50多個(gè)是集體制產(chǎn)權(quán),，這些小區(qū)一般都有了二三十年的年齡，設(shè)施陳舊,、環(huán)境不好,、沒有車位、戶型偏小,，很多居民有換房的愿望和需求,，但錢不夠。

　　可是,，二手房交易涉及補(bǔ)交土地出讓金,，然而這些小區(qū)因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，補(bǔ)交依據(jù)不明確,，沒法交易,，他們的舊房子不能出手，直接制約了他們換新房的愿望,，因此,，建議政府對(duì)這類問題出臺(tái)相應(yīng)的措施，幫助其完善手續(xù),，放松二手房交易,，讓更多的人改善居住環(huán)境，這樣,，能在很大程度上促進(jìn)新房的銷售,。

　　◆都希望再降價(jià)，可幅度很有限

　　“國(guó)家倡導(dǎo)房企適當(dāng)降價(jià)減少庫存,，以刺激房地產(chǎn)的快速消化,、發(fā)展。國(guó)家的初衷是好的,，可是,，降價(jià)的幅度卻沒有多大，因?yàn)殚_發(fā)商的土地成本,、資金成本,、人工成本、稅費(fèi),、管理費(fèi)用等成本沒有降低,，且時(shí)間越長(zhǎng)，資金成本等會(huì)越高,，房?jī)r(jià)怎么會(huì)低那么多呢?現(xiàn)在,，搞一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目要蓋100多個(gè)章子，流程多，進(jìn)度慢,，資金成本大,，假如一家房企買一塊地100多畝，一畝地的均價(jià)七八十萬,，那么投資額要達(dá)到一兩個(gè)億,，一天的利息就要幾萬元，一般一個(gè)項(xiàng)目從拿地,、辦各種手續(xù)到銷售,，開發(fā)周期要兩三年，有的甚至四五年,，投入巨大,，回報(bào)慢。一般來說,，觀望的時(shí)間越長(zhǎng),，開發(fā)商的成本越高，價(jià)格越難以降低,，讓利的空間越小,。”西華公館發(fā)展經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)人張東竹說,，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一年多來的“寒冬”,，價(jià)格已經(jīng)比較實(shí)在，他建議,，買房者要該出手時(shí)就出手,，既滿足了自己的需求，又平衡了市場(chǎng)的發(fā)展,。

　　“我建議朋友們想買的時(shí)候不要等,，因?yàn)樵降龋_發(fā)商的成本越高,，更不容易降下來,。”中駿國(guó)際營(yíng)銷企劃部經(jīng)理姬瑞冬也表達(dá)了同樣的意見,，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲,，房?jī)r(jià)沒有不漲的理由。房子的價(jià)格,，正常來說應(yīng)該是一個(gè)穩(wěn)步上升的過程,，這才能與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展及物價(jià)水平相匹配，即便是一年漲100多元,，報(bào)價(jià)也是一定要上漲的,，搞促銷不代表房?jī)r(jià)可以無底限地下降?！?/p>

　　◆十年后,，最便宜的是房子?

　　濱港龍灣王總對(duì)臨汾房地產(chǎn)業(yè)的前景十分看好：“中國(guó)人多，成家立業(yè)的觀念根深蒂固,，并且講究‘有自己的房子’,，這是中國(guó)人的人性，可是,，一個(gè)不容置疑的問題是,，土地越來越少，所以房地產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)不會(huì)衰敗,。由于城里人的改善性住房基本已經(jīng)滿足,，現(xiàn)在消費(fèi)觀念及客戶來源在發(fā)生改變，大多是年輕一代要結(jié)婚的及周邊縣市要進(jìn)城者,，很多都是剛需,。這就是一個(gè)穩(wěn)定的客源?！?/p>

　　“以前,，大家都住平房，后來成了磚混結(jié)構(gòu)的商品房,，當(dāng)時(shí)大家也很滿足,，后來高層出現(xiàn)了，小區(qū)內(nèi)環(huán)境好,，物業(yè)好,，服務(wù)好，于是很多人又選擇了住高層,，從2002到2012年,，也就十年的時(shí)間，從現(xiàn)在算起,，十年以后就是2025年,，到那時(shí)，人的需要與想法一定還會(huì)變化,，需求也會(huì)不斷提高,，說不定還會(huì)逆城市化發(fā)展。所以,，我并不認(rèn)同‘十年后,，最便宜的是房子的說法?！送?，臨汾市區(qū)內(nèi)還有很多城中村和老小區(qū)需要改造,，開發(fā)商還有很大的發(fā)展機(jī)遇。房子的漲價(jià)主要是根據(jù)城市的規(guī)模來定,，臨汾市區(qū)有近百萬人口,，臨汾的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以一直沒有出現(xiàn)大的泡沫，最大的因素是人口輸入與輸出平衡,，使房地產(chǎn)的銷售相對(duì)平衡,。同時(shí)，百姓買房日趨理性,，不僅看品牌,，還要比品質(zhì)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，使百姓的享受意識(shí)得到加強(qiáng),，住了七八年后，新房就成舊房了,，人們便再次換新房,。客戶在挑選新房時(shí),，更注重精神享受,，追求更高的性價(jià)比與舒適度?！敝序E國(guó)際營(yíng)銷企劃部經(jīng)理姬瑞冬對(duì)臨汾房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展很有自己的見地,。

　　房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者,，房地產(chǎn)開發(fā)到哪里,，城市就延伸到哪里，房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用不可低估,，幾乎影響到所有行業(yè)的發(fā)展,。一年的停漲或下跌不能說明趨勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)律就是有漲有跌,，一味只漲不跌,，那不是房?jī)r(jià)，是年齡,。

　　◆市場(chǎng)逐漸規(guī)范,，希望政府更多支持

　　從2013年下半年開始，政府加大了對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管力度,，對(duì)市場(chǎng)預(yù)售的監(jiān)管嚴(yán)了,，要求封頂才能預(yù)售，責(zé)令多家房企整改,，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入淡季,，其中,，手續(xù)不全的房企已經(jīng)在臨汾市場(chǎng)銷聲匿跡。而其他開發(fā)商,，則選擇了向健康,、正規(guī)的方向發(fā)展。2014年絕對(duì)是房產(chǎn)企業(yè)的“地震年”,，房產(chǎn)代理商,、經(jīng)紀(jì)公司死掉一半,，不合格的開發(fā)商也退出一批,，房地產(chǎn)市場(chǎng)從亂到治，逐漸向好,。

　　時(shí)過冬至,，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎?春天，萬象更新,，萬物復(fù)蘇,。讓我們共同期待房地產(chǎn)下一個(gè)春天的到來!當(dāng)然，這春天并不是房企高房?jī)r(jià)的春天,，而是房地產(chǎn)業(yè)健康有序,、合理規(guī)范地發(fā)展，讓房企正常運(yùn)營(yíng),，讓百姓買得起房的春天,。

　　記者 韓曉芳