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　　臨汾新聞網(wǎng)訊 人說,，十年后,，最便宜的就是房子，我們現(xiàn)在傾盡三代人所有交首付,，再當(dāng)幾十年房奴而買的房子,，真的會在不遠(yuǎn)的將來變成最便宜的東西嗎?房子還是不是我們資產(chǎn)保值增值的最佳投資選擇?未來的房價(jià)到底是升還是降?現(xiàn)在到底是否適合買房?有人說現(xiàn)在的房價(jià)只是在做“俯臥撐”，不久就會強(qiáng)力V彈;有人說,，臨汾的房地產(chǎn)真的到了一個歷史拐點(diǎn);有人說臨汾的房地產(chǎn)存在大量的泡沫,，未來房價(jià)將會一降到底……眾說紛紜，莫衷一是,，那么,，到底臨汾的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀如何?

　　◆臨汾樓市什么樣的戶型最暢銷?

　　據(jù)城西一家房企的營銷負(fù)責(zé)人回憶,，一上市地產(chǎn)公司初到臨汾時，設(shè)計(jì)的戶型多為200-400平方米,，甚至還有2000平方米的土豪戶型,，然而，這種戶型的銷售后期乏力,，并沒有很多的土豪客戶作后期支撐,，試想，如果一個人“土”到能買得起2000平方米的大房子,，不就去買別墅了嘛,，所以，到現(xiàn)在手里還有一些大戶型與底層商鋪還沒有出手,。二期工程時,，這家公司顯然是做了功課，接了地氣,，開發(fā)的戶型多在100-130平方米之間,。

　　這位負(fù)責(zé)人說：在我的印象中，2007年-2008年,，向陽西路華遠(yuǎn)名邸140-180平米的戶型好賣,，之后，市區(qū)內(nèi)新房的熱銷戶型面積變化趨勢分別為130-180平 米,，130-150平米,，120-130平米，110-130平米,，從數(shù)字的變化可以看出,，客戶的購房選擇漸趨經(jīng)濟(jì)，這應(yīng)當(dāng)是與臨汾的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、個人收入水平有關(guān),，也與人們的逐漸理性有關(guān)。同樣的面積,，臨汾人傾向于選擇三居,，因此三居室是市場上的主力戶型。

　　2008-2012年,，三四線城市房子賣得快,，當(dāng)時商品房少，很多家庭有改善居住環(huán)境的愿望和孩子結(jié)婚的實(shí)際需要,，市場需求大,，況且那幾年臨汾的煤老板多，有錢人多,，很多人掙了錢都選擇在臨汾置業(yè)買房,，一擲千金,，臨汾的房地產(chǎn)業(yè)得以短時間內(nèi)高速發(fā)展。過去十年的暴漲,，買賬的都是60,、70后一代，他們經(jīng)過了十到二十年 的財(cái)富積累,，為開發(fā)商創(chuàng)下了高額利潤，但是,，他們正逐漸老去,，需求也正在下降，之前的一單頁一海報(bào)的營銷模式像初戀一樣一去不返,，現(xiàn)在的一樓一草加一灘水的產(chǎn)品也不再被認(rèn)可,，大家突然變得很挑剔起來，所以房源滯銷,，營銷受阻,。從市場角度來說，市場并沒有飽和,，各房企的發(fā)展很不對稱,。有的項(xiàng)目一個月能賣100多套房子，有的卻只能賣幾套,，建議開發(fā)商要盡量了解客戶的需求,，能隨著客戶的口味改善改進(jìn)，認(rèn)真分析應(yīng)該蓋什么房,，賣給誰,，才能有好的銷售預(yù)案，讓客戶買到更滿意的房子,，這樣更有利于發(fā)展?，F(xiàn)在，誰的產(chǎn)品合理,、服務(wù)體貼,、配套齊全，誰將占領(lǐng)主要席位,。

　　◆房企“放價(jià)”,，客戶仍在觀望

　　過去的十年，臨汾高樓拔地而起,，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升,，房源屢次清盤，到處都在大興土木,，很多人戲稱：臨汾就是一個大工地,?！比欢?014年開始,，房子突然賣不動了,，大家好像商量好一樣，都拿著票子站在售樓部東張西望,，就是遲遲不下單,，開發(fā)商使出渾身解數(shù)，各種促銷打折手段層出不窮,，然而,，房子銷售依然差強(qiáng)人意。

　　“不好,?！迸R汾市區(qū)西南側(cè)一家房企的營銷負(fù)責(zé)人一開口，就讓人心情沉重,。據(jù)他介紹,，與去年同期相比，他所在的房企不僅價(jià)格基本沒漲,，而且略有下降,，最好的戶型，2013年時近6000元/平米,，現(xiàn)在是5000出頭,，這個價(jià)格在臨汾市場來說，屬中高端價(jià)位,。有的樓盤雖然報(bào)價(jià)提升了,，但是最終的成交價(jià)卻沒有升，這樣的促銷活動對銷量有一定的拉動作用,，可是,，與以往同期相比，銷量還是下降了40%,。據(jù)這位經(jīng)理說,，他所在的房企是一家國企，連續(xù)5年在臨汾市銷量第一,。

　　“在臨汾這樣的四線城市,，很多人一看開發(fā)商搞促銷，都認(rèn)為房價(jià)還能落,，最好能在原房價(jià)的基礎(chǔ)上再優(yōu)惠5-10%,。”打算買房的林先生說，他看了多個樓盤,，其中不乏讓他十分動心的地段和戶型,，不過，他還是沒有下決心下單,，還希望價(jià)格能再降一些,。西華公館發(fā)展經(jīng)營部負(fù)責(zé)人張東竹說，現(xiàn)在,，很多人買房像買股票一樣,，買漲不買跌，大多以為現(xiàn)在房價(jià)有所下降,，還希望再等等,，再降降，觀望的人特別多,，以前發(fā)了傳單、做了廣告就有人咨詢,，可是,，現(xiàn)在幾乎沒有人問了，反正你想發(fā)就發(fā)吧,，我不一定看,，看了也不一定動心。

　　◆政策來拉動,，臨汾有自己的節(jié)奏

　　為了拉動經(jīng)濟(jì),，國家從前幾年的限購限價(jià)、抑制泡沫,，改為相繼出臺多項(xiàng)措施鼓勵有需求者早買房,，降準(zhǔn)降息、取消限購,、放松公積金提取政策等等,，以及前段時間高調(diào)放開二孩政策，對我市的房地產(chǎn)市場拉動作用如何?多家房企異口同聲：沒有什么影響,?！痹蚝苊鞔_，他們一致認(rèn)為,，國家的政策更適合一二線城市這類人口高度密集的大城市,，三四線城市對價(jià)格敏感度低，主要還是看當(dāng)?shù)氐那闆r,?！百J款利率雖然降低了，可貸款的難度一樣大,，對買房者來說,，降低的那部分貸款利息不足以直接影響到其買房意愿,，該貸還是要貸，無非是還多還少的問題,，影響不大;而二孩政策,，因?yàn)樯⒆邮钦麄€家庭的大事情，會影響其今后幾十年的生活,，所以,，很多年輕人還沒有下生二胎的決心，似乎社會上對生二胎的熱情也不十分高,，所以,，有些人設(shè)想的生二胎會促進(jìn)百姓小房換大房、三房換四房的熱賣現(xiàn)象并沒有出現(xiàn),。至于放寬公積金提取政策,，對房市的拉動作用也并不明顯，很多人取了公積金并沒有買房,?！?/p>

　　要想促進(jìn)新房銷售，盤活二手房交易是很重要的一個方面,。市區(qū)內(nèi)大概有60多個舊小區(qū),，其中有50多個是集體制產(chǎn)權(quán)，這些小區(qū)一般都有了二三十年的年齡,，設(shè)施陳舊,、環(huán)境不好、沒有車位,、戶型偏小,，很多居民有換房的愿望和需求，但錢不夠,。

　　可是,，二手房交易涉及補(bǔ)交土地出讓金，然而這些小區(qū)因?yàn)闆]有房產(chǎn)證,，補(bǔ)交依據(jù)不明確,，沒法交易，他們的舊房子不能出手,，直接制約了他們換新房的愿望,，因此，建議政府對這類問題出臺相應(yīng)的措施,，幫助其完善手續(xù),，放松二手房交易，讓更多的人改善居住環(huán)境，這樣,，能在很大程度上促進(jìn)新房的銷售,。

　　◆都希望再降價(jià)，可幅度很有限

　　“國家倡導(dǎo)房企適當(dāng)降價(jià)減少庫存,，以刺激房地產(chǎn)的快速消化,、發(fā)展。國家的初衷是好的,，可是,，降價(jià)的幅度卻沒有多大，因?yàn)殚_發(fā)商的土地成本,、資金成本,、人工成本、稅費(fèi),、管理費(fèi)用等成本沒有降低,，且時間越長，資金成本等會越高,，房價(jià)怎么會低那么多呢?現(xiàn)在,，搞一個開發(fā)項(xiàng)目要蓋100多個章子，流程多,，進(jìn)度慢，資金成本大,，假如一家房企買一塊地100多畝,，一畝地的均價(jià)七八十萬，那么投資額要達(dá)到一兩個億,，一天的利息就要幾萬元,，一般一個項(xiàng)目從拿地、辦各種手續(xù)到銷售,，開發(fā)周期要兩三年,，有的甚至四五年，投入巨大,，回報(bào)慢,。一般來說，觀望的時間越長,，開發(fā)商的成本越高,，價(jià)格越難以降低，讓利的空間越小,?！蔽魅A公館發(fā)展經(jīng)營部負(fù)責(zé)人張東竹說，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一年多來的“寒冬”，價(jià)格已經(jīng)比較實(shí)在,，他建議,，買房者要該出手時就出手，既滿足了自己的需求,，又平衡了市場的發(fā)展,。

　　“我建議朋友們想買的時候不要等，因?yàn)樵降?，開發(fā)商的成本越高,，更不容易降下來?！敝序E國際營銷企劃部經(jīng)理姬瑞冬也表達(dá)了同樣的意見,，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲，房價(jià)沒有不漲的理由,。房子的價(jià)格,，正常來說應(yīng)該是一個穩(wěn)步上升的過程，這才能與經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展及物價(jià)水平相匹配,，即便是一年漲100多元,，報(bào)價(jià)也是一定要上漲的，搞促銷不代表房價(jià)可以無底限地下降,?！?/p>

　　◆十年后，最便宜的是房子?

　　濱港龍灣王總對臨汾房地產(chǎn)業(yè)的前景十分看好：“中國人多,，成家立業(yè)的觀念根深蒂固,，并且講究‘有自己的房子’，這是中國人的人性,，可是,，一個不容置疑的問題是，土地越來越少,，所以房地產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)不會衰敗,。由于城里人的改善性住房基本已經(jīng)滿足，現(xiàn)在消費(fèi)觀念及客戶來源在發(fā)生改變,，大多是年輕一代要結(jié)婚的及周邊縣市要進(jìn)城者,，很多都是剛需。這就是一個穩(wěn)定的客源,?！?/p>

　　“以前，大家都住平房,，后來成了磚混結(jié)構(gòu)的商品房,，當(dāng)時大家也很滿足,，后來高層出現(xiàn)了，小區(qū)內(nèi)環(huán)境好,，物業(yè)好,，服務(wù)好，于是很多人又選擇了住高層,，從2002到2012年,，也就十年的時間，從現(xiàn)在算起,，十年以后就是2025年,，到那時，人的需要與想法一定還會變化,，需求也會不斷提高,，說不定還會逆城市化發(fā)展。所以,，我并不認(rèn)同‘十年后,，最便宜的是房子的說法?！送?，臨汾市區(qū)內(nèi)還有很多城中村和老小區(qū)需要改造，開發(fā)商還有很大的發(fā)展機(jī)遇,。房子的漲價(jià)主要是根據(jù)城市的規(guī)模來定,，臨汾市區(qū)有近百萬人口，臨汾的房地產(chǎn)市場之所以一直沒有出現(xiàn)大的泡沫,，最大的因素是人口輸入與輸出平衡,，使房地產(chǎn)的銷售相對平衡。同時,，百姓買房日趨理性，不僅看品牌,，還要比品質(zhì),，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使百姓的享受意識得到加強(qiáng),，住了七八年后,，新房就成舊房了，人們便再次換新房,?？蛻粼谔暨x新房時，更注重精神享受,，追求更高的性價(jià)比與舒適度,?！敝序E國際營銷企劃部經(jīng)理姬瑞冬對臨汾房地產(chǎn)市場的發(fā)展很有自己的見地。

　　房地產(chǎn)的開發(fā),，是城市方向的引領(lǐng)者,，房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里,，房地產(chǎn)的帶動作用不可低估,，幾乎影響到所有行業(yè)的發(fā)展。一年的停漲或下跌不能說明趨勢,，市場規(guī)律就是有漲有跌,，一味只漲不跌，那不是房價(jià),，是年齡,。

　　◆市場逐漸規(guī)范，希望政府更多支持

　　從2013年下半年開始,，政府加大了對開發(fā)商的監(jiān)管力度,，對市場預(yù)售的監(jiān)管嚴(yán)了，要求封頂才能預(yù)售,，責(zé)令多家房企整改,，房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入淡季，其中,，手續(xù)不全的房企已經(jīng)在臨汾市場銷聲匿跡,。而其他開發(fā)商，則選擇了向健康,、正規(guī)的方向發(fā)展,。2014年絕對是房產(chǎn)企業(yè)的“地震年”，房產(chǎn)代理商,、經(jīng)紀(jì)公司死掉一半,，不合格的開發(fā)商也退出一批，房地產(chǎn)市場從亂到治,，逐漸向好,。

　　時過冬至，春天還會遠(yuǎn)嗎?春天,，萬象更新,，萬物復(fù)蘇。讓我們共同期待房地產(chǎn)下一個春天的到來!當(dāng)然,，這春天并不是房企高房價(jià)的春天,，而是房地產(chǎn)業(yè)健康有序、合理規(guī)范地發(fā)展,，讓房企正常運(yùn)營,，讓百姓買得起房的春天,。

　　記者 韓曉芳