臨汾新聞網訊 化解房地產庫存是中央確定的今年“三去一降一補”供給側改革政策的主要攻堅任務之一,，為了解我市房地產目前的現狀和去庫存情況,，11月底,，國家統計局臨汾調查隊抽取臨汾盛年置業(yè),、五洲城建、城投金科,、中礦宏業(yè),、祥宇龍居、城春,、展源,、堯隆、宏源,、恒安10戶重點房地產開發(fā)企業(yè)進行了專題調研,。同時，就房地產去庫存的政策與措施等情況走訪市住建局,，進行了專項調查,。
調查結果顯示：1月-10月份，我市房地產開發(fā)投資回落,，施工規(guī)模減緩,，銷售面積增加,，價格基本穩(wěn)定，但庫存壓力依然較大,，消化周期超過一年,，化解庫存仍需加力。
我市房地產行業(yè)經營特點
開發(fā)投資下降,。自2015年2月到2016年5月份后,，受基數過大影響，全市房地產開發(fā)投資一改增長勢頭,，掉頭向下,，出現了商品房銷售、商品房施工面積以及本年新開工面積增速全面趨緩跡象,。1月-10月份，全市完成房地產投資81.77億元,，同比下降6.6%,。
施工增速減緩。今年1月-10月份,，全市施工面積達到1110.25萬平方米,，同比增長12%。其中,，住宅施工面積797.8萬平方米,，增長12%，比1-5月份回落14個百分點,。房屋新開工面積195.75萬平方米,，同比下降43.4%，比1-5月份回落7.8個百分點,。
竣工面積增加,。今年1月-10月份，全市完成房屋竣工面積119.4萬平方米,，同比增長8.9%,。
銷售面積增加。今年1月-10月份,，全市商品房銷售面積108.6萬平方米,，同比增長10.6%。
房價穩(wěn)中略升,。根據市統計局統計資料：1月-10月份,，全市房地產開發(fā)企業(yè)商品房均價約為4261元/㎡，比去年同期每平方米增加368元,，上漲9.5%,。
部分企業(yè)庫存壓力較大,。據市統計局統計，截至10月底,，全市商品房庫存面積149.77萬平方米,，比去年年底增加6.6萬平方米。據住建部門測算,，全市房地產庫存消化周期14.8個月,，較去年年底增加0.6個月，總體看處于可控范圍,。
消化庫存的情況及措施
化解房地產庫存工作涉及面廣,、難度較大，需要政府有關部門和房地產企業(yè)通力協作,。從專項調查結果看,，我市政府有關部門和企業(yè)均采取諸多措施，狠抓落實,，取得一定成效,。
從政府部門看，主要采取十項措施加以推進,。一是根據國家和省政府相關政策,，結合實際，制定印發(fā)《關于健全完善住房保障和供應體系促進房地產市場健康發(fā)展的實施意見》和《關于加快化解房地產庫存的實施意見》,，提出拓寬房地產去庫存渠道,，健全完善相關配套政策措施，推進房地產供給側結構性改革,，力爭利用3年左右的時間,，全面完成全市房地產去庫存任務。二是采取政府統一購買,、政府搭建平臺居民自愿購買,、純貨幣安置三種方式，確保貨幣化安置比例不低于50%,全市6000套棚改貨幣化安置任務,，目前已開工2179套,。三是市住建局會同財政部門組織有關人員赴購房補貼工作開展較好的晉中市、忻州市,、運城市學習借鑒先進經驗和成功做法,，并結合我市實際，起草了農民工購房補貼配套的《實施細則》報市政府,，確保完成化解房地產庫存目標任務,。四是全面推行居住證制度，引導和鼓勵非本市戶籍人員購買商品住房。打通商品房和公租房供需通道,，不再新建公租房,。嚴格落實支持住房消費的金融和稅收政策。五是引導房地產開發(fā)企業(yè)以租賃方式將商品住房推向市場,。由單一銷售向以租代售,、租售并舉模式轉變，允許將商業(yè)用房改建為租賃住房,。六是引導幫助企業(yè)將現有庫存房調整為文化,、旅游、健身,、養(yǎng)老,、公寓等跨界地產。七是引導房地產開發(fā)企業(yè)適當降低房價,，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)調整營銷策略,，對帶頭落實國家政策、降低商品房價格的建議政府給予獎勵,。八是推動房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組,，在資質審批、市場管理等方面積極支持房地產開發(fā)企業(yè)通過強強聯合,，壯大企業(yè)實力，增強去庫存能力,。九是強化房地產市場調控管理,。加強房地產市場監(jiān)測分析，強化房地產信息動態(tài)監(jiān)測,，及時采取措施化解各種矛盾和問題,。十是加大公共服務設施建設力度。在新建商品房集中區(qū)域,，采取多種方式規(guī)劃建設小學,、初中等教育設施，加快推進公交,、道路,、市政等配套建設。
從企業(yè)部門看,，據調查,，10戶房地產企業(yè)為減輕庫存壓力，縮短庫存消化時間,，均根據本企業(yè)實際出臺了多項措施,。主要有加大宣傳力度，在“五一”,、端午,、國慶等節(jié)假日舉辦各種促銷活動,，舉辦大型感恩回贈宣傳活動，贈送加油卡,、金條等物品;實施老帶新策略,，加大老帶新客戶的獎勵力度，限期免費停車和減免物業(yè)費,、贈送老業(yè)主生日蛋糕,，舉辦家裝講座，免費裝修設計,，優(yōu)惠折扣家裝建材等獎勵制度;實施團購和特價房銷售則策略;加強企業(yè)營銷隊伍管理,，引進外來管理人員，從團隊打造和內部素質上提高競爭力;與金融機構協商,，提高貸款授信審批效率,，及時發(fā)放貸款;下調部分商品房銷售價格，針對頂層,、大戶型和位置差等情況下調售價,，實施限時折扣營銷策略等。
去庫存存在的問題
從宏觀角度來看,，近年施工面積增加較快,。據住建部門資料，2012年以來,，我市房地產市場發(fā)展迅猛,，相繼開工建設了一大批項目。這些項目現已進入竣工高峰期,，平均每個月竣工面積都在30萬平方米以上,。同時今年1月-10月份房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積1110.3萬平方米，新開工面積195.7萬平方米,，部分項目按照正常進度明后年進入竣工或預售期,，形成新的庫存面積在1250萬平方米以上。
城中村改造形成新的庫存,。住建部門資料顯示,，今年我市區(qū)城中村改造將拆遷9027戶，拆遷面積328.54萬平方米,，還遷面積334.38萬平方米,，按每套住房100平方米計算，每戶平均還遷3.7套住房,，按每戶1.7套住房進入市場買賣,，預計將有153.459萬平方米進入房地產市場。而拆遷后可用于開發(fā)的用地面積224.65萬平方米，按3.0的容積率計算,，可建設673.95萬平方米的商品房,，扣除還遷面積外，還將形成新的庫存339.57萬平方米,。
剛性需求釋放不足,。據住建部門測算，按照我市城鎮(zhèn)年均增加10萬人,，未來5年將新增城鎮(zhèn)人口50萬人,，按人均剛需30平方米計算，未來5年將有1500萬平方米的住房剛性需求,。但由于目前經濟增長放緩,，居民收入滿足不了購房需求，形不成住房購買力,。
二手房市場滯后,。住建部門資料顯示，目前我市區(qū)約有950萬平方米的“二手房”,，由于土地性質屬劃撥,，難以補交土地出讓金，導致無法辦理交易登記,，成為去庫存的一個瓶頸,。
從企業(yè)微觀角度看，據調查,，10戶企業(yè)反映的制約因素或問題主要有房地產企業(yè)取地成本較高,，房價和成本下調困難，致使庫存化解緩慢;土地供給過多,，地價高稅率高，樓盤周邊配套設施滯后;公積金大貸款新政出臺后,，對公積金貸款客戶產生一定影響;待售房戶型和樓層選擇面窄;經濟大環(huán)境不好,，人們購房需求下降，投資房地產的人減少;商品房存量多,、需求少,，改善需求不足，剛性需求增長緩慢,。
幾點建議
加快政府相關政策落實,。一是加力推進棚改貨幣化安置。堅持“政府主導,、群眾自愿,、讓利于民”的原則，加大工作力度，確保完成2016年貨幣化安置不低于50%的目標,。二是實施督查和落實機制,。在市政府的統一領導下，協調發(fā)改,、規(guī)劃,、財政、土地,、公安等部門落實化解房地產庫存的各項措施,，加大督導檢查力度。三是加強房地產市場輿論引導,。堅持正確輿論導向,，切實加大房地產市場調控政策的宣傳力度，引導社會合理消費,，努力營造促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好氛圍,。
加大宏觀調控力度。針對待售房面積增加過快的實際,，應在住房供給過剩的縣(市,、區(qū))，嚴格控制房地產用地供給量,，依法合理調整未開發(fā)房地產用地的用途,，把牢土地供應的“閘口”，減緩新增面積壓力,。
實施房企兼并轉型,，提高集中度。房企實施兼并重組和轉型升級是化解房地產庫存的有效途徑,。當前,，商品房滯銷的企業(yè)主要是規(guī)模小、開發(fā)成本高和產品缺乏附加值,、降價銷售仍無人接盤的企業(yè),。通過大型兼并小微企業(yè)實現轉型升級來降低成本，提高品質和競爭力,。
加大宣傳和促銷力度,。房地產企業(yè)應在確定合理利潤空間、回收成本的前提下,，采取切實可行的舉措,，針對企業(yè)庫存商品房實際特點，因企制宜,，一企一策,，加大宣傳和營銷策略的創(chuàng)新力度,，積極落實政府相關部門的扶持政策，多措并舉,，狠抓落實,，強化服務，加快消化現有庫存,，實現企業(yè)良性發(fā)展,。
改革供給側結構。針對目前商品房庫存壓力大,、剛性需求釋放不足,、適銷對路產品結構不合理等問題，房地產開發(fā)企業(yè)應加強市場研究,，滿足不同需求層次,，尤其是針對中等收入以下客戶需求的實用性小戶型的購房意愿，進一步改善供給與需求的高效對接水平,。 （張靈龍）
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